Альтернативная сделка с ипотекой
Военная ипотека и альтернативная сделка купли-продажи
Как свидетельствует практика и статистика на сегодняшний день более востребованными считаются альтернативные сделки купли-продажи недвижимости.
Часто бывает так, что лишь альтернативные сделки на рынке недвижимости являются единственно удобным и выгодным вариантом как для продавца, так и для покупателя.
Возникает вопрос – возможно ли оформление альтернативной сделки купли-продажи жилья по военной ипотеке? Рассмотрим это далее.
Суть альтернативной сделки купли-продажи
Альтернативная сделка представляет собой процесс продажи одним лицом квартиры или иной недвижимости для покупки одновременно другой недвижимости.
Таким образом, даже при отсутствии денежных средств в виде наличности, продавец, выступая покупателем, может продать, к примеру пятикомнатную квартиру и сразу же приобрести две двух комнатные.
Такие сделки часто в нотариальной среде именуют встречными и заключаются они с единовременной регистрацией собственности в Росреестре.
[attention type=green][/attention]В такого рода сделках принимают участие минимум три стороны процесса – покупатель первой недвижимости, продавец второй и покупатель второй недвижимости, которую в свою очередь является продавцом первой квартиры или дома.
Законодательством допускается, что объектами альтернативных сделок могут быть одновременно несколько квартир или домов.
В том случае, когда в процессе заключения такого рода сделок привлекается кредитный займ, тогда среди участников альтернативной сделки будет банковское учреждение.
Когда стоит заключать альтернативную сделку?
В основном альтернативные сделки удобно заключать тогда, когда продавец жилплощади не имеет наличных средств для покупки нового жилья, но при этом нашел клиента, который выкупит его собственность. Так, в процессе сделки осуществляется продажа первой квартиры, покупка данной недвижимости покупателем и оформление купли-продажи новой квартиры для того, кто продал первую жилплощадь.
Альтернативная сделка также возможна если один из собственников недвижимости является несовершеннолетний. Так, изначально необходимо предоставить разрешение из Органов опеки и попечительства, которое учреждение выдаст лишь в случае подтверждения, что несовершеннолетней особе будут предоставлены условия проживания, не хуже предыдущих.
Кроме того, альтернативные сделки заключается тогда, когда среди собственников продаваемого жилья есть недееспособные граждане. В двух вышеперечисленных случаях альтернативные сделки являются единственным возможным вариантом оформления продажи недвижимости.
Участие в альтернативной сделке военного с привлечением суммы военной ипотеки
Средства, которые имеет военнослужащий на личном счету в накопительно-ипотечной системе могут быть целенаправленно использованы лишь на покупку собственной недвижимости. Когда продается одна квартира и при этом покупается другая, нотариально это оформляется двумя отдельными договорами купли-продажи, так что преград для применения военным средств военной ипотеки нет.
Выделяют следующие варианты применения средств с личного накопительного счета военнослужащего в процессе заключения альтернативных сделок купли-продажи недвижимости, а именно:
- Военный может приобрести квартиру за счет средств с накопительного счета или с помощью государственных субсидий, к которым можно добавить собственные сбережения либо банковский ипотечный кредит Таким образом, сумма накоплений по именному счету может выступать как в качестве первоначального взноса, так и в виде ежемесячных регулярных погашений по кредитному займу.
- Военный может продать одну квартиру и сразу же приобрести другую. В данном случае можно сумму накоплений по именному счету добавить к сумме, вырученной от продажи первой квартиры, или же использовать денежные средства от продажи первой квартиры как первоначальный взнос да вторую, а кредиты погашать из личного счета. Также возможен вариант, когда и сумма выручки от продажи первого жилья, и сумма средств с личного накопительного счета идут на погашение первоначального взноса, а последующие платежи военнослужащий вносит из собственного бюджета.
В заключении стоит сказать, что военнослужащие могут принимать участие в альтернативных сделках купли-продажи имущества с привлечением средств военной ипотеки.
Стоит знать, что такой процесс требует формирования объемного пакета документов особенно в случае, когда один из участников такой сделки обращается за кредитованием в банковское учреждение.
Также немаловажным является тот факт, что такого рода сделки могут длиться до нескольких месяцев.
Альтернативная сделка купли-продажи жилья по военной ипотеке
По оценке экспертов, альтернативные сделки купли-продажи на рынке недвижимости преобладают. Для большинства покупателей и продавцов такой вариант очень удобен, а порой является единственным выходом из возникшей ситуации. Возможна ли альтернативная сделка купли-продажи жилья в рамках военной ипотеки? Рассмотрим этот вопрос подробнее.
Что такое «альтернативная сделка купли-продажи»
Суть альтернативной сделки заключается в следующем. Лицо решило приобрести квартиру, но денежных средств у него нет или недостаточно.
Зато в собственности есть жилая недвижимость, которую можно продать, а на вырученные деньги приобрести другую квартиру. Иногда такие сделки еще именуют «встречными».
Есть и другие причины, побуждающие использовать подобную схему. О них будет сказано ниже.
Как правило, обе сделки — по продаже первой квартиры и покупке второй — проходят одновременно: подписываются сразу два договора купли-продажи, за один раз регистрируются оба перехода права собственности в Росреестре.
Таким образом, в альтернативной сделке участвуют как минимум 3 стороны:
- покупатель первой квартиры;
- продавец второй квартиры;
- покупатель второй квартиры — он же продавец первой.
Объектами альтернативной сделки могут быть не две, а три или даже несколько объектов жилой недвижимости. Тогда образуется взаимосвязанная цепочка. К примеру, человек продает 4-х комнатную квартиру, а покупает две 2-х комнатные. Если кто-то из покупателей расплачивается за счет ипотечных средств, тогда одним из участников цепочки альтернативной сделки становится банк.
В каких случаях может быть удобна альтернативная сделка
Назовем те ситуации, в которых используется схема альтернативной сделки купли-продажи жилой недвижимости.
У инициатора такой схемы нет денежных средств на покупку квартиры, но есть другая жилая недвижимость, которую он может и хочет продать.
Одним из собственников продаваемой квартиры №1 является несовершеннолетний. Согласно действующему законодательству, при сделках с участием несовершеннолетнего владельца — доли или всей квартиры в целом — требуется разрешение органов опеки и попечительства.
[/attention][attention type=green]
В свою очередь, такое разрешение выдается только если документально будет подтвержден факт предоставления несовершеннолетнему продавцу новых жилищных условий. Причем, они должны быть не хуже старых.
Этим подтверждением и будет одновременное приобретение другой квартиры.
Среди собственников квартиры есть граждане, признанные недееспособными на основании судебного решения. Закон строго следит за тем, чтобы их жилищные права и интересы не были ущемлены.
В последних двух названных случаях альтернативная сделка будет единственной возможностью продать жилую недвижимость.
Возможно ли участие в альтернативной сделке военнослужащего с привлечением средств военной ипотеки
Как известно, участник НИС может направить накопления именного счета (ЦЖЗ) исключительно на покупку жилой недвижимости.
При альтернативной сделке (или цепочке взаимосвязанных сделок) договор купли-продажи оформляется на каждый объект недвижимости и на каждую сделку отдельно.
Например, если продается одна квартира и покупается другая, будет оформлено два договора купли-продажи. И в юридическом смысле эти соглашения между собой никак не связаны.
[attention type=yellow][/attention]Отсюда можно сделать вывод: преград для использования в сделках подобного рода средств военной ипотеки нет. Военнослужащий, который выступает покупателем (неважно — квартиры №1 или квартиры №2), вполне может часть оплаты внести за счет средств ЦЖЗ.
Варианты оплаты с привлечением средств военной ипотеки могут быть следующими:
Военнослужащий покупает квартиру №1 за счет средств индивидуального накопительного счета либо с помощью государственной субсидии с добавлением собственных накоплений или привлечением ипотеки, где ЦЗЖ:
- будет первоначальным взносом;
- пойдет на уплату ежемесячных платежей по кредиту.
Военнослужащий продает квартиру №1 и покупает квартиру №2. При этом он:
- добавляется средства ЦЖЗ к деньгам, вырученным от продажи квартиры №1;
- деньги, вырученные от продажи недвижимости, использует для первоначального взноса, а ЦЗЖ направляет на погашение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту;
- средства индивидуального накопительного счета участника НИС и деньги от продажи квартиры вносятся как первоначальный взнос, а ипотеку военнослужащий погашает, используя средства из собственного кармана.
Таким образом, участие в альтернативной сделке военнослужащего с привлечением средств военной ипотеки вполне реально.
Единственное, нужно быть готовым к тому, что для подготовки к альтернативным сделкам, особенно если это цепочка, необходимо собрать объемный пакет документов. Особенно, когда один из участников купли-продажи оформляет ипотеку в банке.
Кроме того, оформление от самого начала и до конца, когда новые собственники получат документы на новое жилье и ключи от него, занимает много времени — вплоть до нескольких месяцев.
Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций
22.10.2018
Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.
Подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, на самом деле, являются альтернативными, просто те, кто их совершает, сами об этом не догадываются.
«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (как и свободная продажа), в которых стоит разобраться – мы решили провести исследование и запросили комментарии экспертов по недвижимости.
Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и тут же заключает договор купли-продажи на другую недвижимость – с доплатой или без нее.
Типы сделок и уровни сложности
Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:
- чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
- альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
- «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.
Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru
Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки.
Несколько сложнее «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки.
Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.
Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия.
Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами.
[/attention][attention type=yellow]
Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.
Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.
Стороны «альтернативы»
Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры.
Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется.
Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.
[attention type=red][/attention]Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке.
При этом, последовательность не имеет значения.
Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».
Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.
Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.
Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».
Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки
Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.
Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.
Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.
Риски и сложности «альтернативы»
Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы.
Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы».
Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.
У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям.
[/attention][attention type=red]
Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может.
Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.
При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.
Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации
Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.
Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,
Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.
В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра. Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это.
[attention type=green][/attention]Подписантам остальных договоров остается только оперативно написать заявление на приостановку их регистрации. Затем необходимо понять причины отказа, которые чаще всего кроются в неполном документальном пакете.
После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.
Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.
Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом».
Государственные представители имеют с Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов.
[/attention][attention type=green]
Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.
Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет.
Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися.
Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.
Ипотечные сложности
Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.
Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки.
Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам. Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.
Налоговый вопрос
При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью.
Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.
Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.
Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет.
Лучшее время для альтернативщиков
Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют. Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты.
Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.
Вместо заключения
Итак, при всех сложностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения квартирного вопроса. Успешность ее проведения напрямую зависит от верного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников.
Если речь идет о «цепочке альтернатив», да и еще и с задействованием ипотеки, стоит привлечь юриста, имеющего опыт в заключении сделок такого рода.
Альтернатива ипотеке: 6 вариантов, их достоинства и недостатки
https://pixabay.com/photos/building-joy-planning-plans-1080592/
Итак, какие же способы можно использовать, чтобы обрести собственную крышу над головой?
Жилищный кооператив представляет собой некоммерческую организацию, состоящую из объединившихся по своей воле людей, которые связаны общей целью – приобрести или построить жильё. Граждане формируют общий бюджет благодаря первоначальному взносу и ежемесячным отчислениям, деньги затем расходуются на жильё.
Эти организации являются официальными и действуют согласно законодательства РФ, а именно:
- ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ;
- ГК РФ – раздел о юрлицах.
Существует два вида кооперативов:
- жилищно-строительные (ЖСК) – организовывается строительство многоквартирных домов;
- жилищно-накопительные (ЖНК) – посредством паевых взносов накапливаются средства, за счёт которых приобретается жильё в разных местах.
В ЖНК вступают люди, которые не желают связываться с банками, чтобы не переплачивать им. Граждане объединяются, организовывают «общий котёл» (паевой фонд), в который ежемесячно вносят оговоренную сумму. Как только накапливается достаточно денег, приобретается квартира одному из членов кооператива, затем следующему и так далее по очереди.
Счастливчики, уже отметившие новоселье, так же продолжают вносить паи, до тех пор пока не расплатятся за свою квартиру. До полного погашения недвижимость остаётся в собственности кооператива.
ЖСК создаётся с целью построить жильё на основании слияния собственных средств граждан, а после завершения строительства осуществляется последующее управление недвижимостью. На общий счёт перечисляются денежные средства участников кооператива, нанимается застройщик и начинается строительство многоквартирного дома. Часть средств ЖСК может взять в кредит в банке.
Преимущества жилищных кооперативов:
- возможность приобрести жильё в рассрочку, без банковских переплат;
- относительно небольшой первоначальный взнос;
- минимальное количество документов для вступления;
- нет нужды в созаёмщиках, поручителях и залоговых обременений;
- личный контроль за распределением средств и ходом строительства;
- платежи вносятся частями по индивидуально разработанному графику, на них не начисляются проценты.
Недостатки:
- рассрочка оформляется на срок 10-15 лет;
- большая вероятность, что затраты на строительство увеличатся, в итоге придётся заплатить больше, чем планировалось изначально;
- если участник кооператива желает выйти из него, его ожидает довольно сложная процедура;
- «сырое» законодательство по деятельности ЖСК.
Нецелевой займ
https://pixabay.com/photos/woman-adult-people-money-3261425/
Это не самый лучший способ решить свои жилищные проблемы, но некоторые люди им пользуются. Надо сказать, что ипотека относится к целевым кредитам, то есть изначально предназначена для приобретения жилья.
Нецелевые или потребительские кредиты позволяют заёмщику получить необходимую сумму денег и потратить её по собственному усмотрению.
Например, человеку приглянулась квартира, но банк считает её неликвидной, то есть не имеющей необходимой ценности, чтобы её можно было быстро продать в случае отказа платить по ипотеке.
[attention type=yellow][/attention]Тем не менее для человек эта квартира очень удобна. Поскольку ипотечный кредит он на неё оформить не может, то приходится брать нецелевой заём.
Наиболее существенный недостаток потребительских кредитов – высокая процентная ставка по сравнению с ипотекой. Зато заёмщик может не тратиться на страхование, оформление залога, оценку квартиры и другие обязательные процедуры.
Лизинг квартиры
В переводе с английского «лизинг» означает «аренда». По отношению к недвижимости это называется долгосрочной арендой жилья с последующим выкупом. Услуга доступна уже почти десять лет, воспользоваться ею могут как обычные граждане, так и организации.
Существуют лизинговые компании, которые предлагают в аренду ценное движимое и недвижимое имущество, в том числе дома и квартиры.
В принципе, это несколько напоминает ипотечный кредит, поскольку при оформлении жилплощади в лизинг так же необходимо внесение первоначального взноса, заключение договора, определение ежемесячных платежей, страхование. Вот только кредитором выступает не банк, а лизинговая компания.
Механизм действия таков.
Клиент выбирает себе жильё на первичном или вторичном рынке, затем его проверяет лизинговая компания на ликвидность и, если её всё устраивает, выкупает недвижимость у продавца, а потом сдаёт в долгосрочную аренду лизингополучателю. Ежемесячно клиент перечисляет на счёт лизингодателя оговоренный платёж, а в конце договора выкупает жилплощадь по остаточной стоимости.
[/attention][attention type=yellow]
Схема лизинга актуальна в том случае, когда ипотека для человека недоступна. Например, он получает неофициальный доход или успел испортить кредитную историю.
Лизинговой компании эти факторы безразличны, лишь бы клиент был платёжеспособным. Тем более она абсолютно ничем не рискует – квартира находится в безраздельной собственности компании, а не в залоге, как при ипотеке.
В случае просрочки лизингополучатель вылетает на улицу без всяких вариантов.
Преимущества лизинга таковы.
- Лояльность к клиенту. Лизинговая компания не выдвигает клиенту каких-либо особых требований, главное, чтобы он вовремя оплачивал оговоренные платежи.
- Упрощённое оформление. Клиент должен предоставить всего три документа (паспорт, ИНН и СНИЛС), и уже через неделю может праздновать новоселье.
- Гибкий график платежей. Можно договориться об удобной оплате – раз в месяц или квартал, по аннуитетной или дифференцированной системе.
- Отсутствие дополнительного обеспечения. Здесь не нужно привлекать созаёмщиков, поручителей или оформлять залог.
- Юридическая чистота недвижимости. Лизинговые компании тщательно проверяют каждую квартиру, приобретаемую на вторичном рынке, ведь она длительное время будет в собственности лизингодателя, а значит не должна нести никаких «сюрпризов».
Недостатки следующие.
- Процентная ставка выше, чем в банках.
- Действие договора обычно не превышает десяти лет.
- Жильё остаётся в собственности лизинговой компании до момента полного выкупа.
- Лизингополучатель не может сдать квартиру в субаренду.
- В лизинг можно приобрести только готовое жильё. Купить строящийся объект или земельный участок невозможно.
Лизинг на недвижимость можно оформить в «дочках» крупных банков – Сбербанка, ВТБ, Райффайзен, Московского Индустриального Банка, Альфа-Банка и других. Договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
Существуют определённые категории граждан, которые могут улучшить свои жилищные условия с помощью государства.
Государственные жилищные фонды бесплатно или на льготных условиях выделяют жильё тем, кто в этом действительно нуждается и официально признан малоимущим. Правда, для этого часто приходится стоять в многолетних очередях и так и не дождаться.
Также благодаря государству можно оформить ипотеку на льготных условиях. В этом смысле повезло следующим категориям:
- многодетным и родителям с детьми;
- молодым семьям;
- военнослужащим;
- лицам, желающим переехать на Дальний Восток или в сельскую местность.
В некоторых регионах время от времени выделяется финансирование на социальные ипотечные программы для нуждающихся в жилье.
Некоторые крупные предприятия поддерживают своих работников тем, что дают возможность оформить льготную корпоративную ипотеку. Ярким примером является «Газпром», «Роснефть» или РЖД.
Компании, являющиеся клиентами банка, предоставляют своим сотрудникам возможность получить ипотеку на льготных условиях, что является отличной мотивацией для персонала.
Подобное сотрудничество выгодно всем трём сторонам:
- работник получает доступное жильё благодаря субсидиям от работодателя;
- работодатель мотивирует свой персонал, избегает текучести кадров, обеспечивает продолжительное сотрудничество с высококвалифицированными специалистами;
- банк приобретает надёжных и платёжеспособных клиентов.
Процедура оформления значительно упрощается, поскольку потенциальный заёмщик уже является зарплатным клиентом банка, а значит в базе данных имеются все его данные о размере доходов. Поскольку работодатель субсидирует и поддерживает работника, риск, что ипотека не будет погашена, минимальный.
Варианты накопить
https://pixabay.com/photos/piggy-bank-pig-currency-economy-4757810/
Если жилищный вопрос не стоит остро, то при правильной организации расходов и оптимизации семейного бюджета можно откладывать деньги, которые затем направить на приобретение собственного жилья.
При наличии существенной суммы желательно инвестировать её в ценные бумаги или любой другой надёжные проект, чтобы получать дополнительные дивиденды и увеличивать накопленное. Помните, что деньги не должны лежать мёртвым грузом, при правильном вложении они должны размножаться.
К сожалению, стоимость недвижимости настолько велика, что редко кто сможет её приобрести исключительно на собственные сбережения. А если и сможет, то придётся ждать многие годы, чтобы накопилась нужная сумма, тогда как ипотека позволяет приобрести квартиру прямо сейчас.
Где взять деньги на первоначальный взнос
Ипотеку может оформить не каждый. Даже если нет проблем с официальным трудоустройством и платёжеспособностью, необходимо внести собственные средства в качестве первичного взноса. Минимальная сумма составляет 10% от стоимости жилья, согласитесь, деньги немалые и не у всех потенциальных заёмщиков они есть в наличии.
Конечно, можно воспользоваться ипотечной программой, где и вовсе не требуется первоначальный взнос, но банк снижает свои риски увеличением процентной ставки и уменьшает срок кредитования. Это невыгодно.
Получить денежные средства на первоначальный взнос можно:
- экономией и оптимизацией семейного бюджета;
- продажей ненужного;
- использованием материнского капитала;
- займа у родственников;
- сдачей в аренду ценного имущества;
- с помощью дополнительных заработков;
- умножением уже имеющихся средств посредством инвестирования.
Альтернативная сделка с ипотекой
https://pixabay.com/photos/real-estate-agent-sale-home-keys-3337032/
Что означает альтернативная продажа недвижимости с целью приобрести новую? Например, у вас есть квартира, но вы желаете улучшить жилищные условия и купить жильё большей площади. Или решили переехать в другой населённый пункт на постоянное место жительства.
Вы принимаете решение – продать старую квартиру и купить новую. Но вот незадача, денег на покупку не хватает. В этом случае в банке оформляется альтернативная сделка с ипотекой. Процесс достаточно сложный с юридической стороны, но если всё правильно организовать, то происходит быстро.
Альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка осуществляется следующим образом:
- старая квартира выставляется на продажу и одновременно подыскивается новая;
- в банк подаётся заявка на получение кредита;
- покупатель старой квартиры выплачивает аванс, который будет передан продавцу новой – все авансовые платежи учитываются в специальном договоре;
- если банк одобряет кредит, то заключаются договора купли-продажи, происходит их регистрация в Росреестре и переоформляется право собственности;
- расчёт между сторонами производится через банковскую ячейку или аккредитив;
- заёмщик и банк подписывают кредитный договор на недостающую сумму, а на приобретённое жильё накладывается обременение, то есть оно остаётся в залоге у банка до тех пор, пока долговые обязательства не будут погашены;
- купленная квартира переходит в собственность заёмщика по акту приёма-передачи.
Такую схему, где участвуют сразу несколько сторон и оформляется целая цепочка договоров купли-продажи, ещё называют альтернативная сделка через аккредитив.
Покупатель квартиры передаёт банку на хранение денежные средства, которые должен заплатить продавцу. Последний получит эти деньги только в том случае, когда к покупателю перейдёт право собственности. Для обеих сторон это гарантия, что сделка будет честной – продавец не сбежит с деньгами, а покупатель не обманет с оплатой. Контроль над сделкой ведёт банк за соответствующие комиссионные.
Разница между аккредитивом и банковской ячейке в том, что в первом случае происходит безналичный расчёт, поскольку деньги хранятся на сберегательном счету, а во втором – в депозитарной ячейке хранятся наличные деньги.
Заключение
Как видите, ипотека – не единственный способ получить собственное жильё, есть и альтернативные методы. Вполне вероятно, что кому-нибудь они помогут решить свои жилищные проблемы. Главное, всё тщательно взвесить и рассчитать.
Оценка статьи:
(1 5,00 из 5)
Загрузка…
6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью!
Статья написана с участием Максима Бунтовичева и Ирины Сивуховой — юристами сети Высоцкий Эстейт.
Недостатков у так называемой альтернативы, или цепочки, несколько
Минное поле «альтернативы» не так опасно, как может показаться на первый взгляд
1. Альтернативная сделка это всегда дольше
Процесс выгладит следующим образом. Вы выбрали себе квартиру, и авансировали ее.
Собственник выбранной вами квартиры часто только после аванса идет выбирать себе другую квартиру, а его слова «альтернатива подобрана» могут быть лукавством, чтобы вы успокоились и ждали.
Это занимает от пары недель до месяца. На ваше несчастье он тоже выбрал себе квартиру в которой собственники покупают другую взамен, то есть тоже альтернативу.
Вы уже догадались, что еще пару таких итераций и вы будете ждать сделку 2 месяца, а иногда и дольше.
Ну а еще, есть пункты 5 и 6, которые тоже могут увеличить срок сделки.
2. Риск изменения цены после аванса
Вы внесли аванс по определенной цене. В процессе поиска альтернативы собственники выбранной вами квартиры не смогли найти себе недвижимость в рамках бюджета, сформировавшегося из накоплений/ипотеки и предложенной вами цены. Что они делают? Правильно, идут к вам и предлагают доплатить за их более дорогой выбор. И хорошо, если это происходит ДО сделки.
Были случаи, когда один из участников цепочки вдруг решал, что «никуда они все, другие участники сделки, не денутся» и поднимал цену прямо перед ячейкой в банке.
Отсюда следует следующая проблема.
3. Отказ от сделки одного из участников уже собранной цепочки
В результате изменения в цене одного из объектов в цепочке один из собственников отказывается от сделки. Теперь вы не только потеряли время на то, чтобы всех собрать. Нужно начинать все заново, и хорошо если вы покупатель вначале цепочки и цена на рынке падает. А что если растет?
4. Сложности при передаче оплаты за недвижимость
Вы покупаете квартиру за миллион. Собственник приобретаемой вами квартиры покупает за 2 миллиона. Это значит свой миллион вы отдаете не собственнику выбранной вами квартиры, а собственнику недвижимости, в которую он переедет. Вы отдаете деньги тому парню, с которым у вас в принципе нет никаких отношений.
Такая процедура возможна или при оплате наличными на сделке (в некоторых регионах это норма) или через банковскую ячейку.
Аккредитив или Система Безопасных Расчетов от Сбера до последнего времени не позволяли это сделать.
5. Проблемы с освобождением недвижимости после покупки
У меня в практике была история, когда собственник альтернативы, пожилая женщина, переезжала в другой город. При покупке недвижимости в другом городе у нее возникла проблема с освобождением приобретаемой квартиры. Ее вынудили ждать 3 недели до переезда. И 2 из них новый владелец ее квартиры жил вместе с ней, так как другого выбора у него тоже не было.
Как вы понимаете, при «свободной продаже» этого не могло бы произойти.
При покупке альтернативной квартиры вы, зачастую, вынуждены отсчитывать срок въезда в свою квартиру от освобождения последней квартиры в цепочке. Прибавляйте в среднем 10 дней к каждому объекту. Если в цепочке 3 квартиры, а вы являетесь покупателем первой из них, то планируйте переезд через месяц, после подписания договора купли-продажи.
6. Проблемы с регистрацией перехода права
Здесь возможны 2 проблемы: отказ в регистрации или приостановка регистрации перехода права по одной из квартир в цепочке.
Сегодня в Москве сложилась следующая практика. Или вы идете в МФЦ с альтернативной цепочкой и подаете пакеты документов на каждый из объектов или нанимаете регистратора или регистрируете переход права через нотариуса.
До середины нулевых в Москве использовали в договоре пункт (ст. 157 ГК РФ), связывающий все квартиры в цепочке единой регистрационной процедурой. Если не зарегистрируют переход права на одну недвижимость, то не зарегистрируют и на вторую. Но на сегодняшний день от использования этого пункта в договоре почти повсеместно отказались. Почему? У меня нет этому рационального объяснения.
[attention type=red][/attention]Если вы не указали взаимозависимость регистрации перехода права по всей цепочке, то есть вероятность, что по одной квартире регистрация пройдет, а по другой будет приостановлена или вообще отказано в регистрации.
В случае, если отказ в регистрации произошел только по одной квартире, то стороны должны договориться (желательно конечно же заранее) каким образом будет признана недействительной и вторая сделка.
Например в результате неоплаты, так как зарегистрированные договоры купли-продажи являются условием получения денег из ячеек или раскрытия аккредитивов, а по отказной сделке такого документа не будет, и как следствие факта оплаты не произойдет.
Чтобы избежать такого сценария можно воспользоваться услугами так называемых «регистраторов». Людей, которые контролируют процесс регистрации двух и более объектов одновременно. Если по какой-то причине произойдет приостановка регистрации одного объекта в цепочке, и это можно исправить, то регистратор вам об этом сообщит.
И напоследок как обычно, я рекомендую не приступать к организации такой сложной сделки без помощи опытного агента-переговорщика и юриста, которые в паре обеспечат вам самый лучший результат и душевное спокойствие.
Военная ипотека и альтернативная сделка купли-продажи
Как свидетельствует практика и статистика на сегодняшний день более востребованными считаются альтернативные сделки купли-продажи недвижимости.
Часто бывает так, что лишь альтернативные сделки на рынке недвижимости являются единственно удобным и выгодным вариантом как для продавца, так и для покупателя.
Возникает вопрос – возможно ли оформление альтернативной сделки купли-продажи жилья по военной ипотеке? Рассмотрим это далее.
Суть альтернативной сделки купли-продажи
Альтернативная сделка представляет собой процесс продажи одним лицом квартиры или иной недвижимости для покупки одновременно другой недвижимости.
Таким образом, даже при отсутствии денежных средств в виде наличности, продавец, выступая покупателем, может продать, к примеру пятикомнатную квартиру и сразу же приобрести две двух комнатные.
Такие сделки часто в нотариальной среде именуют встречными и заключаются они с единовременной регистрацией собственности в Росреестре.
[attention type=green][/attention]В такого рода сделках принимают участие минимум три стороны процесса – покупатель первой недвижимости, продавец второй и покупатель второй недвижимости, которую в свою очередь является продавцом первой квартиры или дома.
Законодательством допускается, что объектами альтернативных сделок могут быть одновременно несколько квартир или домов.
В том случае, когда в процессе заключения такого рода сделок привлекается кредитный займ, тогда среди участников альтернативной сделки будет банковское учреждение.
Когда стоит заключать альтернативную сделку?
В основном альтернативные сделки удобно заключать тогда, когда продавец жилплощади не имеет наличных средств для покупки нового жилья, но при этом нашел клиента, который выкупит его собственность. Так, в процессе сделки осуществляется продажа первой квартиры, покупка данной недвижимости покупателем и оформление купли-продажи новой квартиры для того, кто продал первую жилплощадь.
Альтернативная сделка также возможна если один из собственников недвижимости является несовершеннолетний. Так, изначально необходимо предоставить разрешение из Органов опеки и попечительства, которое учреждение выдаст лишь в случае подтверждения, что несовершеннолетней особе будут предоставлены условия проживания, не хуже предыдущих.
Кроме того, альтернативные сделки заключается тогда, когда среди собственников продаваемого жилья есть недееспособные граждане. В двух вышеперечисленных случаях альтернативные сделки являются единственным возможным вариантом оформления продажи недвижимости.
Участие в альтернативной сделке военного с привлечением суммы военной ипотеки
Средства, которые имеет военнослужащий на личном счету в накопительно-ипотечной системе могут быть целенаправленно использованы лишь на покупку собственной недвижимости. Когда продается одна квартира и при этом покупается другая, нотариально это оформляется двумя отдельными договорами купли-продажи, так что преград для применения военным средств военной ипотеки нет.
Выделяют следующие варианты применения средств с личного накопительного счета военнослужащего в процессе заключения альтернативных сделок купли-продажи недвижимости, а именно:
- Военный может приобрести квартиру за счет средств с накопительного счета или с помощью государственных субсидий, к которым можно добавить собственные сбережения либо банковский ипотечный кредит Таким образом, сумма накоплений по именному счету может выступать как в качестве первоначального взноса, так и в виде ежемесячных регулярных погашений по кредитному займу.
- Военный может продать одну квартиру и сразу же приобрести другую. В данном случае можно сумму накоплений по именному счету добавить к сумме, вырученной от продажи первой квартиры, или же использовать денежные средства от продажи первой квартиры как первоначальный взнос да вторую, а кредиты погашать из личного счета. Также возможен вариант, когда и сумма выручки от продажи первого жилья, и сумма средств с личного накопительного счета идут на погашение первоначального взноса, а последующие платежи военнослужащий вносит из собственного бюджета.
В заключении стоит сказать, что военнослужащие могут принимать участие в альтернативных сделках купли-продажи имущества с привлечением средств военной ипотеки.
Стоит знать, что такой процесс требует формирования объемного пакета документов особенно в случае, когда один из участников такой сделки обращается за кредитованием в банковское учреждение.
Также немаловажным является тот факт, что такого рода сделки могут длиться до нескольких месяцев.
Альтернативная сделка купли-продажи жилья по военной ипотеке
По оценке экспертов, альтернативные сделки купли-продажи на рынке недвижимости преобладают. Для большинства покупателей и продавцов такой вариант очень удобен, а порой является единственным выходом из возникшей ситуации. Возможна ли альтернативная сделка купли-продажи жилья в рамках военной ипотеки? Рассмотрим этот вопрос подробнее.
Что такое «альтернативная сделка купли-продажи»
Суть альтернативной сделки заключается в следующем. Лицо решило приобрести квартиру, но денежных средств у него нет или недостаточно.
Зато в собственности есть жилая недвижимость, которую можно продать, а на вырученные деньги приобрести другую квартиру. Иногда такие сделки еще именуют «встречными».
Есть и другие причины, побуждающие использовать подобную схему. О них будет сказано ниже.
Как правило, обе сделки — по продаже первой квартиры и покупке второй — проходят одновременно: подписываются сразу два договора купли-продажи, за один раз регистрируются оба перехода права собственности в Росреестре.
Таким образом, в альтернативной сделке участвуют как минимум 3 стороны:
- покупатель первой квартиры;
- продавец второй квартиры;
- покупатель второй квартиры — он же продавец первой.
Объектами альтернативной сделки могут быть не две, а три или даже несколько объектов жилой недвижимости. Тогда образуется взаимосвязанная цепочка. К примеру, человек продает 4-х комнатную квартиру, а покупает две 2-х комнатные. Если кто-то из покупателей расплачивается за счет ипотечных средств, тогда одним из участников цепочки альтернативной сделки становится банк.
В каких случаях может быть удобна альтернативная сделка
Назовем те ситуации, в которых используется схема альтернативной сделки купли-продажи жилой недвижимости.
У инициатора такой схемы нет денежных средств на покупку квартиры, но есть другая жилая недвижимость, которую он может и хочет продать.
Одним из собственников продаваемой квартиры №1 является несовершеннолетний. Согласно действующему законодательству, при сделках с участием несовершеннолетнего владельца — доли или всей квартиры в целом — требуется разрешение органов опеки и попечительства.
[/attention][attention type=green]
В свою очередь, такое разрешение выдается только если документально будет подтвержден факт предоставления несовершеннолетнему продавцу новых жилищных условий. Причем, они должны быть не хуже старых.
Этим подтверждением и будет одновременное приобретение другой квартиры.
Среди собственников квартиры есть граждане, признанные недееспособными на основании судебного решения. Закон строго следит за тем, чтобы их жилищные права и интересы не были ущемлены.
В последних двух названных случаях альтернативная сделка будет единственной возможностью продать жилую недвижимость.
Возможно ли участие в альтернативной сделке военнослужащего с привлечением средств военной ипотеки
Как известно, участник НИС может направить накопления именного счета (ЦЖЗ) исключительно на покупку жилой недвижимости.
При альтернативной сделке (или цепочке взаимосвязанных сделок) договор купли-продажи оформляется на каждый объект недвижимости и на каждую сделку отдельно.
Например, если продается одна квартира и покупается другая, будет оформлено два договора купли-продажи. И в юридическом смысле эти соглашения между собой никак не связаны.
[attention type=yellow][/attention]Отсюда можно сделать вывод: преград для использования в сделках подобного рода средств военной ипотеки нет. Военнослужащий, который выступает покупателем (неважно — квартиры №1 или квартиры №2), вполне может часть оплаты внести за счет средств ЦЖЗ.
Варианты оплаты с привлечением средств военной ипотеки могут быть следующими:
Военнослужащий покупает квартиру №1 за счет средств индивидуального накопительного счета либо с помощью государственной субсидии с добавлением собственных накоплений или привлечением ипотеки, где ЦЗЖ:
- будет первоначальным взносом;
- пойдет на уплату ежемесячных платежей по кредиту.
Военнослужащий продает квартиру №1 и покупает квартиру №2. При этом он:
- добавляется средства ЦЖЗ к деньгам, вырученным от продажи квартиры №1;
- деньги, вырученные от продажи недвижимости, использует для первоначального взноса, а ЦЗЖ направляет на погашение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту;
- средства индивидуального накопительного счета участника НИС и деньги от продажи квартиры вносятся как первоначальный взнос, а ипотеку военнослужащий погашает, используя средства из собственного кармана.
Таким образом, участие в альтернативной сделке военнослужащего с привлечением средств военной ипотеки вполне реально.
Единственное, нужно быть готовым к тому, что для подготовки к альтернативным сделкам, особенно если это цепочка, необходимо собрать объемный пакет документов. Особенно, когда один из участников купли-продажи оформляет ипотеку в банке.
Кроме того, оформление от самого начала и до конца, когда новые собственники получат документы на новое жилье и ключи от него, занимает много времени — вплоть до нескольких месяцев.
Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций
22.10.2018
Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.
Подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, на самом деле, являются альтернативными, просто те, кто их совершает, сами об этом не догадываются.
«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (как и свободная продажа), в которых стоит разобраться – мы решили провести исследование и запросили комментарии экспертов по недвижимости.
Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и тут же заключает договор купли-продажи на другую недвижимость – с доплатой или без нее.
Типы сделок и уровни сложности
Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:
- чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
- альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
- «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.
Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru
Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки.
Несколько сложнее «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки.
Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.
Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия.
Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами.
[/attention][attention type=yellow]
Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.
Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.
Стороны «альтернативы»
Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры.
Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется.
Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.
[attention type=red][/attention]Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке.
При этом, последовательность не имеет значения.
Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».
Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.
Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.
Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».
Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки
Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.
Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.
Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.
Риски и сложности «альтернативы»
Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы.
Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы».
Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.
У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям.
[/attention][attention type=red]
Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может.
Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.
При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.
Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации
Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.
Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,
Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.
В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра. Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это.
[attention type=green][/attention]Подписантам остальных договоров остается только оперативно написать заявление на приостановку их регистрации. Затем необходимо понять причины отказа, которые чаще всего кроются в неполном документальном пакете.
После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.
Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.
Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом».
Государственные представители имеют с Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов.
[/attention][attention type=green]
Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.
Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет.
Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися.
Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.
Ипотечные сложности
Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.
Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки.
Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам. Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.
Налоговый вопрос
При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью.
Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.
Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.
Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет.
Лучшее время для альтернативщиков
Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют. Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты.
Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.
Вместо заключения
Итак, при всех сложностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения квартирного вопроса. Успешность ее проведения напрямую зависит от верного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников.
Если речь идет о «цепочке альтернатив», да и еще и с задействованием ипотеки, стоит привлечь юриста, имеющего опыт в заключении сделок такого рода.
Альтернатива ипотеке: 6 вариантов, их достоинства и недостатки
https://pixabay.com/photos/building-joy-planning-plans-1080592/
Итак, какие же способы можно использовать, чтобы обрести собственную крышу над головой?
Жилищный кооператив представляет собой некоммерческую организацию, состоящую из объединившихся по своей воле людей, которые связаны общей целью – приобрести или построить жильё. Граждане формируют общий бюджет благодаря первоначальному взносу и ежемесячным отчислениям, деньги затем расходуются на жильё.
Эти организации являются официальными и действуют согласно законодательства РФ, а именно:
- ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ;
- ГК РФ – раздел о юрлицах.
Существует два вида кооперативов:
- жилищно-строительные (ЖСК) – организовывается строительство многоквартирных домов;
- жилищно-накопительные (ЖНК) – посредством паевых взносов накапливаются средства, за счёт которых приобретается жильё в разных местах.
В ЖНК вступают люди, которые не желают связываться с банками, чтобы не переплачивать им. Граждане объединяются, организовывают «общий котёл» (паевой фонд), в который ежемесячно вносят оговоренную сумму. Как только накапливается достаточно денег, приобретается квартира одному из членов кооператива, затем следующему и так далее по очереди.
Счастливчики, уже отметившие новоселье, так же продолжают вносить паи, до тех пор пока не расплатятся за свою квартиру. До полного погашения недвижимость остаётся в собственности кооператива.
ЖСК создаётся с целью построить жильё на основании слияния собственных средств граждан, а после завершения строительства осуществляется последующее управление недвижимостью. На общий счёт перечисляются денежные средства участников кооператива, нанимается застройщик и начинается строительство многоквартирного дома. Часть средств ЖСК может взять в кредит в банке.
Преимущества жилищных кооперативов:
- возможность приобрести жильё в рассрочку, без банковских переплат;
- относительно небольшой первоначальный взнос;
- минимальное количество документов для вступления;
- нет нужды в созаёмщиках, поручителях и залоговых обременений;
- личный контроль за распределением средств и ходом строительства;
- платежи вносятся частями по индивидуально разработанному графику, на них не начисляются проценты.
Недостатки:
- рассрочка оформляется на срок 10-15 лет;
- большая вероятность, что затраты на строительство увеличатся, в итоге придётся заплатить больше, чем планировалось изначально;
- если участник кооператива желает выйти из него, его ожидает довольно сложная процедура;
- «сырое» законодательство по деятельности ЖСК.
Нецелевой займ
https://pixabay.com/photos/woman-adult-people-money-3261425/
Это не самый лучший способ решить свои жилищные проблемы, но некоторые люди им пользуются. Надо сказать, что ипотека относится к целевым кредитам, то есть изначально предназначена для приобретения жилья.
Нецелевые или потребительские кредиты позволяют заёмщику получить необходимую сумму денег и потратить её по собственному усмотрению.
Например, человеку приглянулась квартира, но банк считает её неликвидной, то есть не имеющей необходимой ценности, чтобы её можно было быстро продать в случае отказа платить по ипотеке.
[attention type=yellow][/attention]Тем не менее для человек эта квартира очень удобна. Поскольку ипотечный кредит он на неё оформить не может, то приходится брать нецелевой заём.
Наиболее существенный недостаток потребительских кредитов – высокая процентная ставка по сравнению с ипотекой. Зато заёмщик может не тратиться на страхование, оформление залога, оценку квартиры и другие обязательные процедуры.
Лизинг квартиры
В переводе с английского «лизинг» означает «аренда». По отношению к недвижимости это называется долгосрочной арендой жилья с последующим выкупом. Услуга доступна уже почти десять лет, воспользоваться ею могут как обычные граждане, так и организации.
Существуют лизинговые компании, которые предлагают в аренду ценное движимое и недвижимое имущество, в том числе дома и квартиры.
В принципе, это несколько напоминает ипотечный кредит, поскольку при оформлении жилплощади в лизинг так же необходимо внесение первоначального взноса, заключение договора, определение ежемесячных платежей, страхование. Вот только кредитором выступает не банк, а лизинговая компания.
Механизм действия таков.
Клиент выбирает себе жильё на первичном или вторичном рынке, затем его проверяет лизинговая компания на ликвидность и, если её всё устраивает, выкупает недвижимость у продавца, а потом сдаёт в долгосрочную аренду лизингополучателю. Ежемесячно клиент перечисляет на счёт лизингодателя оговоренный платёж, а в конце договора выкупает жилплощадь по остаточной стоимости.
[/attention][attention type=yellow]
Схема лизинга актуальна в том случае, когда ипотека для человека недоступна. Например, он получает неофициальный доход или успел испортить кредитную историю.
Лизинговой компании эти факторы безразличны, лишь бы клиент был платёжеспособным. Тем более она абсолютно ничем не рискует – квартира находится в безраздельной собственности компании, а не в залоге, как при ипотеке.
В случае просрочки лизингополучатель вылетает на улицу без всяких вариантов.
Преимущества лизинга таковы.
- Лояльность к клиенту. Лизинговая компания не выдвигает клиенту каких-либо особых требований, главное, чтобы он вовремя оплачивал оговоренные платежи.
- Упрощённое оформление. Клиент должен предоставить всего три документа (паспорт, ИНН и СНИЛС), и уже через неделю может праздновать новоселье.
- Гибкий график платежей. Можно договориться об удобной оплате – раз в месяц или квартал, по аннуитетной или дифференцированной системе.
- Отсутствие дополнительного обеспечения. Здесь не нужно привлекать созаёмщиков, поручителей или оформлять залог.
- Юридическая чистота недвижимости. Лизинговые компании тщательно проверяют каждую квартиру, приобретаемую на вторичном рынке, ведь она длительное время будет в собственности лизингодателя, а значит не должна нести никаких «сюрпризов».
Недостатки следующие.
- Процентная ставка выше, чем в банках.
- Действие договора обычно не превышает десяти лет.
- Жильё остаётся в собственности лизинговой компании до момента полного выкупа.
- Лизингополучатель не может сдать квартиру в субаренду.
- В лизинг можно приобрести только готовое жильё. Купить строящийся объект или земельный участок невозможно.
Лизинг на недвижимость можно оформить в «дочках» крупных банков – Сбербанка, ВТБ, Райффайзен, Московского Индустриального Банка, Альфа-Банка и других. Договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
Существуют определённые категории граждан, которые могут улучшить свои жилищные условия с помощью государства.
Государственные жилищные фонды бесплатно или на льготных условиях выделяют жильё тем, кто в этом действительно нуждается и официально признан малоимущим. Правда, для этого часто приходится стоять в многолетних очередях и так и не дождаться.
Также благодаря государству можно оформить ипотеку на льготных условиях. В этом смысле повезло следующим категориям:
- многодетным и родителям с детьми;
- молодым семьям;
- военнослужащим;
- лицам, желающим переехать на Дальний Восток или в сельскую местность.
В некоторых регионах время от времени выделяется финансирование на социальные ипотечные программы для нуждающихся в жилье.
Некоторые крупные предприятия поддерживают своих работников тем, что дают возможность оформить льготную корпоративную ипотеку. Ярким примером является «Газпром», «Роснефть» или РЖД.
Компании, являющиеся клиентами банка, предоставляют своим сотрудникам возможность получить ипотеку на льготных условиях, что является отличной мотивацией для персонала.
Подобное сотрудничество выгодно всем трём сторонам:
- работник получает доступное жильё благодаря субсидиям от работодателя;
- работодатель мотивирует свой персонал, избегает текучести кадров, обеспечивает продолжительное сотрудничество с высококвалифицированными специалистами;
- банк приобретает надёжных и платёжеспособных клиентов.
Процедура оформления значительно упрощается, поскольку потенциальный заёмщик уже является зарплатным клиентом банка, а значит в базе данных имеются все его данные о размере доходов. Поскольку работодатель субсидирует и поддерживает работника, риск, что ипотека не будет погашена, минимальный.
Варианты накопить
https://pixabay.com/photos/piggy-bank-pig-currency-economy-4757810/
Если жилищный вопрос не стоит остро, то при правильной организации расходов и оптимизации семейного бюджета можно откладывать деньги, которые затем направить на приобретение собственного жилья.
При наличии существенной суммы желательно инвестировать её в ценные бумаги или любой другой надёжные проект, чтобы получать дополнительные дивиденды и увеличивать накопленное. Помните, что деньги не должны лежать мёртвым грузом, при правильном вложении они должны размножаться.
К сожалению, стоимость недвижимости настолько велика, что редко кто сможет её приобрести исключительно на собственные сбережения. А если и сможет, то придётся ждать многие годы, чтобы накопилась нужная сумма, тогда как ипотека позволяет приобрести квартиру прямо сейчас.
Где взять деньги на первоначальный взнос
Ипотеку может оформить не каждый. Даже если нет проблем с официальным трудоустройством и платёжеспособностью, необходимо внести собственные средства в качестве первичного взноса. Минимальная сумма составляет 10% от стоимости жилья, согласитесь, деньги немалые и не у всех потенциальных заёмщиков они есть в наличии.
Конечно, можно воспользоваться ипотечной программой, где и вовсе не требуется первоначальный взнос, но банк снижает свои риски увеличением процентной ставки и уменьшает срок кредитования. Это невыгодно.
Получить денежные средства на первоначальный взнос можно:
- экономией и оптимизацией семейного бюджета;
- продажей ненужного;
- использованием материнского капитала;
- займа у родственников;
- сдачей в аренду ценного имущества;
- с помощью дополнительных заработков;
- умножением уже имеющихся средств посредством инвестирования.
Альтернативная сделка с ипотекой
https://pixabay.com/photos/real-estate-agent-sale-home-keys-3337032/
Что означает альтернативная продажа недвижимости с целью приобрести новую? Например, у вас есть квартира, но вы желаете улучшить жилищные условия и купить жильё большей площади. Или решили переехать в другой населённый пункт на постоянное место жительства.
Вы принимаете решение – продать старую квартиру и купить новую. Но вот незадача, денег на покупку не хватает. В этом случае в банке оформляется альтернативная сделка с ипотекой. Процесс достаточно сложный с юридической стороны, но если всё правильно организовать, то происходит быстро.
Альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка осуществляется следующим образом:
- старая квартира выставляется на продажу и одновременно подыскивается новая;
- в банк подаётся заявка на получение кредита;
- покупатель старой квартиры выплачивает аванс, который будет передан продавцу новой – все авансовые платежи учитываются в специальном договоре;
- если банк одобряет кредит, то заключаются договора купли-продажи, происходит их регистрация в Росреестре и переоформляется право собственности;
- расчёт между сторонами производится через банковскую ячейку или аккредитив;
- заёмщик и банк подписывают кредитный договор на недостающую сумму, а на приобретённое жильё накладывается обременение, то есть оно остаётся в залоге у банка до тех пор, пока долговые обязательства не будут погашены;
- купленная квартира переходит в собственность заёмщика по акту приёма-передачи.
Такую схему, где участвуют сразу несколько сторон и оформляется целая цепочка договоров купли-продажи, ещё называют альтернативная сделка через аккредитив.
Покупатель квартиры передаёт банку на хранение денежные средства, которые должен заплатить продавцу. Последний получит эти деньги только в том случае, когда к покупателю перейдёт право собственности. Для обеих сторон это гарантия, что сделка будет честной – продавец не сбежит с деньгами, а покупатель не обманет с оплатой. Контроль над сделкой ведёт банк за соответствующие комиссионные.
Разница между аккредитивом и банковской ячейке в том, что в первом случае происходит безналичный расчёт, поскольку деньги хранятся на сберегательном счету, а во втором – в депозитарной ячейке хранятся наличные деньги.
Заключение
Как видите, ипотека – не единственный способ получить собственное жильё, есть и альтернативные методы. Вполне вероятно, что кому-нибудь они помогут решить свои жилищные проблемы. Главное, всё тщательно взвесить и рассчитать.
Оценка статьи:
(1 5,00 из 5)
Загрузка…
6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью!
Статья написана с участием Максима Бунтовичева и Ирины Сивуховой — юристами сети Высоцкий Эстейт.
Недостатков у так называемой альтернативы, или цепочки, несколько
Минное поле «альтернативы» не так опасно, как может показаться на первый взгляд
1. Альтернативная сделка это всегда дольше
Процесс выгладит следующим образом. Вы выбрали себе квартиру, и авансировали ее.
Собственник выбранной вами квартиры часто только после аванса идет выбирать себе другую квартиру, а его слова «альтернатива подобрана» могут быть лукавством, чтобы вы успокоились и ждали.
Это занимает от пары недель до месяца. На ваше несчастье он тоже выбрал себе квартиру в которой собственники покупают другую взамен, то есть тоже альтернативу.
Вы уже догадались, что еще пару таких итераций и вы будете ждать сделку 2 месяца, а иногда и дольше.
Ну а еще, есть пункты 5 и 6, которые тоже могут увеличить срок сделки.
2. Риск изменения цены после аванса
Вы внесли аванс по определенной цене. В процессе поиска альтернативы собственники выбранной вами квартиры не смогли найти себе недвижимость в рамках бюджета, сформировавшегося из накоплений/ипотеки и предложенной вами цены. Что они делают? Правильно, идут к вам и предлагают доплатить за их более дорогой выбор. И хорошо, если это происходит ДО сделки.
Были случаи, когда один из участников цепочки вдруг решал, что «никуда они все, другие участники сделки, не денутся» и поднимал цену прямо перед ячейкой в банке.
Отсюда следует следующая проблема.
3. Отказ от сделки одного из участников уже собранной цепочки
В результате изменения в цене одного из объектов в цепочке один из собственников отказывается от сделки. Теперь вы не только потеряли время на то, чтобы всех собрать. Нужно начинать все заново, и хорошо если вы покупатель вначале цепочки и цена на рынке падает. А что если растет?
4. Сложности при передаче оплаты за недвижимость
Вы покупаете квартиру за миллион. Собственник приобретаемой вами квартиры покупает за 2 миллиона. Это значит свой миллион вы отдаете не собственнику выбранной вами квартиры, а собственнику недвижимости, в которую он переедет. Вы отдаете деньги тому парню, с которым у вас в принципе нет никаких отношений.
Такая процедура возможна или при оплате наличными на сделке (в некоторых регионах это норма) или через банковскую ячейку.
Аккредитив или Система Безопасных Расчетов от Сбера до последнего времени не позволяли это сделать.
5. Проблемы с освобождением недвижимости после покупки
У меня в практике была история, когда собственник альтернативы, пожилая женщина, переезжала в другой город. При покупке недвижимости в другом городе у нее возникла проблема с освобождением приобретаемой квартиры. Ее вынудили ждать 3 недели до переезда. И 2 из них новый владелец ее квартиры жил вместе с ней, так как другого выбора у него тоже не было.
Как вы понимаете, при «свободной продаже» этого не могло бы произойти.
При покупке альтернативной квартиры вы, зачастую, вынуждены отсчитывать срок въезда в свою квартиру от освобождения последней квартиры в цепочке. Прибавляйте в среднем 10 дней к каждому объекту. Если в цепочке 3 квартиры, а вы являетесь покупателем первой из них, то планируйте переезд через месяц, после подписания договора купли-продажи.
6. Проблемы с регистрацией перехода права
Здесь возможны 2 проблемы: отказ в регистрации или приостановка регистрации перехода права по одной из квартир в цепочке.
Сегодня в Москве сложилась следующая практика. Или вы идете в МФЦ с альтернативной цепочкой и подаете пакеты документов на каждый из объектов или нанимаете регистратора или регистрируете переход права через нотариуса.
До середины нулевых в Москве использовали в договоре пункт (ст. 157 ГК РФ), связывающий все квартиры в цепочке единой регистрационной процедурой. Если не зарегистрируют переход права на одну недвижимость, то не зарегистрируют и на вторую. Но на сегодняшний день от использования этого пункта в договоре почти повсеместно отказались. Почему? У меня нет этому рационального объяснения.
[attention type=red][/attention]Если вы не указали взаимозависимость регистрации перехода права по всей цепочке, то есть вероятность, что по одной квартире регистрация пройдет, а по другой будет приостановлена или вообще отказано в регистрации.
В случае, если отказ в регистрации произошел только по одной квартире, то стороны должны договориться (желательно конечно же заранее) каким образом будет признана недействительной и вторая сделка.
Например в результате неоплаты, так как зарегистрированные договоры купли-продажи являются условием получения денег из ячеек или раскрытия аккредитивов, а по отказной сделке такого документа не будет, и как следствие факта оплаты не произойдет.
Чтобы избежать такого сценария можно воспользоваться услугами так называемых «регистраторов». Людей, которые контролируют процесс регистрации двух и более объектов одновременно. Если по какой-то причине произойдет приостановка регистрации одного объекта в цепочке, и это можно исправить, то регистратор вам об этом сообщит.
И напоследок как обычно, я рекомендую не приступать к организации такой сложной сделки без помощи опытного агента-переговорщика и юриста, которые в паре обеспечат вам самый лучший результат и душевное спокойствие.
Хотите получить консультацию по вопросам продажи/покупки недвижимости?
Военная ипотека и альтернативная сделка купли-продажи
Как свидетельствует практика и статистика на сегодняшний день более востребованными считаются альтернативные сделки купли-продажи недвижимости.
Часто бывает так, что лишь альтернативные сделки на рынке недвижимости являются единственно удобным и выгодным вариантом как для продавца, так и для покупателя.
Возникает вопрос – возможно ли оформление альтернативной сделки купли-продажи жилья по военной ипотеке? Рассмотрим это далее.
Суть альтернативной сделки купли-продажи
Альтернативная сделка представляет собой процесс продажи одним лицом квартиры или иной недвижимости для покупки одновременно другой недвижимости.
Таким образом, даже при отсутствии денежных средств в виде наличности, продавец, выступая покупателем, может продать, к примеру пятикомнатную квартиру и сразу же приобрести две двух комнатные.
Такие сделки часто в нотариальной среде именуют встречными и заключаются они с единовременной регистрацией собственности в Росреестре.
[attention type=green][/attention]В такого рода сделках принимают участие минимум три стороны процесса – покупатель первой недвижимости, продавец второй и покупатель второй недвижимости, которую в свою очередь является продавцом первой квартиры или дома.
Законодательством допускается, что объектами альтернативных сделок могут быть одновременно несколько квартир или домов.
В том случае, когда в процессе заключения такого рода сделок привлекается кредитный займ, тогда среди участников альтернативной сделки будет банковское учреждение.
Когда стоит заключать альтернативную сделку?
В основном альтернативные сделки удобно заключать тогда, когда продавец жилплощади не имеет наличных средств для покупки нового жилья, но при этом нашел клиента, который выкупит его собственность. Так, в процессе сделки осуществляется продажа первой квартиры, покупка данной недвижимости покупателем и оформление купли-продажи новой квартиры для того, кто продал первую жилплощадь.
Альтернативная сделка также возможна если один из собственников недвижимости является несовершеннолетний. Так, изначально необходимо предоставить разрешение из Органов опеки и попечительства, которое учреждение выдаст лишь в случае подтверждения, что несовершеннолетней особе будут предоставлены условия проживания, не хуже предыдущих.
Кроме того, альтернативные сделки заключается тогда, когда среди собственников продаваемого жилья есть недееспособные граждане. В двух вышеперечисленных случаях альтернативные сделки являются единственным возможным вариантом оформления продажи недвижимости.
Участие в альтернативной сделке военного с привлечением суммы военной ипотеки
Средства, которые имеет военнослужащий на личном счету в накопительно-ипотечной системе могут быть целенаправленно использованы лишь на покупку собственной недвижимости. Когда продается одна квартира и при этом покупается другая, нотариально это оформляется двумя отдельными договорами купли-продажи, так что преград для применения военным средств военной ипотеки нет.
Выделяют следующие варианты применения средств с личного накопительного счета военнослужащего в процессе заключения альтернативных сделок купли-продажи недвижимости, а именно:
- Военный может приобрести квартиру за счет средств с накопительного счета или с помощью государственных субсидий, к которым можно добавить собственные сбережения либо банковский ипотечный кредит Таким образом, сумма накоплений по именному счету может выступать как в качестве первоначального взноса, так и в виде ежемесячных регулярных погашений по кредитному займу.
- Военный может продать одну квартиру и сразу же приобрести другую. В данном случае можно сумму накоплений по именному счету добавить к сумме, вырученной от продажи первой квартиры, или же использовать денежные средства от продажи первой квартиры как первоначальный взнос да вторую, а кредиты погашать из личного счета. Также возможен вариант, когда и сумма выручки от продажи первого жилья, и сумма средств с личного накопительного счета идут на погашение первоначального взноса, а последующие платежи военнослужащий вносит из собственного бюджета.
В заключении стоит сказать, что военнослужащие могут принимать участие в альтернативных сделках купли-продажи имущества с привлечением средств военной ипотеки.
Стоит знать, что такой процесс требует формирования объемного пакета документов особенно в случае, когда один из участников такой сделки обращается за кредитованием в банковское учреждение.
Также немаловажным является тот факт, что такого рода сделки могут длиться до нескольких месяцев.
Альтернативная сделка купли-продажи жилья по военной ипотеке
По оценке экспертов, альтернативные сделки купли-продажи на рынке недвижимости преобладают. Для большинства покупателей и продавцов такой вариант очень удобен, а порой является единственным выходом из возникшей ситуации. Возможна ли альтернативная сделка купли-продажи жилья в рамках военной ипотеки? Рассмотрим этот вопрос подробнее.
Что такое «альтернативная сделка купли-продажи»
Суть альтернативной сделки заключается в следующем. Лицо решило приобрести квартиру, но денежных средств у него нет или недостаточно.
Зато в собственности есть жилая недвижимость, которую можно продать, а на вырученные деньги приобрести другую квартиру. Иногда такие сделки еще именуют «встречными».
Есть и другие причины, побуждающие использовать подобную схему. О них будет сказано ниже.
Как правило, обе сделки — по продаже первой квартиры и покупке второй — проходят одновременно: подписываются сразу два договора купли-продажи, за один раз регистрируются оба перехода права собственности в Росреестре.
Таким образом, в альтернативной сделке участвуют как минимум 3 стороны:
- покупатель первой квартиры;
- продавец второй квартиры;
- покупатель второй квартиры — он же продавец первой.
Объектами альтернативной сделки могут быть не две, а три или даже несколько объектов жилой недвижимости. Тогда образуется взаимосвязанная цепочка. К примеру, человек продает 4-х комнатную квартиру, а покупает две 2-х комнатные. Если кто-то из покупателей расплачивается за счет ипотечных средств, тогда одним из участников цепочки альтернативной сделки становится банк.
В каких случаях может быть удобна альтернативная сделка
Назовем те ситуации, в которых используется схема альтернативной сделки купли-продажи жилой недвижимости.
У инициатора такой схемы нет денежных средств на покупку квартиры, но есть другая жилая недвижимость, которую он может и хочет продать.
Одним из собственников продаваемой квартиры №1 является несовершеннолетний. Согласно действующему законодательству, при сделках с участием несовершеннолетнего владельца — доли или всей квартиры в целом — требуется разрешение органов опеки и попечительства.
[/attention][attention type=green]
В свою очередь, такое разрешение выдается только если документально будет подтвержден факт предоставления несовершеннолетнему продавцу новых жилищных условий. Причем, они должны быть не хуже старых.
Этим подтверждением и будет одновременное приобретение другой квартиры.
Среди собственников квартиры есть граждане, признанные недееспособными на основании судебного решения. Закон строго следит за тем, чтобы их жилищные права и интересы не были ущемлены.
В последних двух названных случаях альтернативная сделка будет единственной возможностью продать жилую недвижимость.
Возможно ли участие в альтернативной сделке военнослужащего с привлечением средств военной ипотеки
Как известно, участник НИС может направить накопления именного счета (ЦЖЗ) исключительно на покупку жилой недвижимости.
При альтернативной сделке (или цепочке взаимосвязанных сделок) договор купли-продажи оформляется на каждый объект недвижимости и на каждую сделку отдельно.
Например, если продается одна квартира и покупается другая, будет оформлено два договора купли-продажи. И в юридическом смысле эти соглашения между собой никак не связаны.
[attention type=yellow][/attention]Отсюда можно сделать вывод: преград для использования в сделках подобного рода средств военной ипотеки нет. Военнослужащий, который выступает покупателем (неважно — квартиры №1 или квартиры №2), вполне может часть оплаты внести за счет средств ЦЖЗ.
Варианты оплаты с привлечением средств военной ипотеки могут быть следующими:
Военнослужащий покупает квартиру №1 за счет средств индивидуального накопительного счета либо с помощью государственной субсидии с добавлением собственных накоплений или привлечением ипотеки, где ЦЗЖ:
- будет первоначальным взносом;
- пойдет на уплату ежемесячных платежей по кредиту.
Военнослужащий продает квартиру №1 и покупает квартиру №2. При этом он:
- добавляется средства ЦЖЗ к деньгам, вырученным от продажи квартиры №1;
- деньги, вырученные от продажи недвижимости, использует для первоначального взноса, а ЦЗЖ направляет на погашение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту;
- средства индивидуального накопительного счета участника НИС и деньги от продажи квартиры вносятся как первоначальный взнос, а ипотеку военнослужащий погашает, используя средства из собственного кармана.
Таким образом, участие в альтернативной сделке военнослужащего с привлечением средств военной ипотеки вполне реально.
Единственное, нужно быть готовым к тому, что для подготовки к альтернативным сделкам, особенно если это цепочка, необходимо собрать объемный пакет документов. Особенно, когда один из участников купли-продажи оформляет ипотеку в банке.
Кроме того, оформление от самого начала и до конца, когда новые собственники получат документы на новое жилье и ключи от него, занимает много времени — вплоть до нескольких месяцев.
Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций
22.10.2018
Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.
Подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, на самом деле, являются альтернативными, просто те, кто их совершает, сами об этом не догадываются.
«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (как и свободная продажа), в которых стоит разобраться – мы решили провести исследование и запросили комментарии экспертов по недвижимости.
Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и тут же заключает договор купли-продажи на другую недвижимость – с доплатой или без нее.
Типы сделок и уровни сложности
Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:
- чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
- альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
- «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.
Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru
Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки.
Несколько сложнее «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки.
Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.
Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия.
Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами.
[/attention][attention type=yellow]
Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.
Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.
Стороны «альтернативы»
Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры.
Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется.
Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.
[attention type=red][/attention]Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке.
При этом, последовательность не имеет значения.
Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».
Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.
Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.
Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».
Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки
Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.
Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.
Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.
Риски и сложности «альтернативы»
Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы.
Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы».
Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.
У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям.
[/attention][attention type=red]
Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может.
Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.
При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.
Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации
Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.
Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,
Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.
В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра. Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это.
[attention type=green][/attention]Подписантам остальных договоров остается только оперативно написать заявление на приостановку их регистрации. Затем необходимо понять причины отказа, которые чаще всего кроются в неполном документальном пакете.
После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.
Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.
Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом».
Государственные представители имеют с Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов.
[/attention][attention type=green]
Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.
Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет.
Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися.
Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.
Ипотечные сложности
Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.
Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки.
Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам. Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.
Налоговый вопрос
При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью.
Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.
Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.
Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет.
Лучшее время для альтернативщиков
Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют. Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты.
Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.
Вместо заключения
Итак, при всех сложностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения квартирного вопроса. Успешность ее проведения напрямую зависит от верного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников.
Если речь идет о «цепочке альтернатив», да и еще и с задействованием ипотеки, стоит привлечь юриста, имеющего опыт в заключении сделок такого рода.
Альтернатива ипотеке: 6 вариантов, их достоинства и недостатки
https://pixabay.com/photos/building-joy-planning-plans-1080592/
Итак, какие же способы можно использовать, чтобы обрести собственную крышу над головой?
Жилищный кооператив представляет собой некоммерческую организацию, состоящую из объединившихся по своей воле людей, которые связаны общей целью – приобрести или построить жильё. Граждане формируют общий бюджет благодаря первоначальному взносу и ежемесячным отчислениям, деньги затем расходуются на жильё.
Эти организации являются официальными и действуют согласно законодательства РФ, а именно:
- ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ;
- ГК РФ – раздел о юрлицах.
Существует два вида кооперативов:
- жилищно-строительные (ЖСК) – организовывается строительство многоквартирных домов;
- жилищно-накопительные (ЖНК) – посредством паевых взносов накапливаются средства, за счёт которых приобретается жильё в разных местах.
В ЖНК вступают люди, которые не желают связываться с банками, чтобы не переплачивать им. Граждане объединяются, организовывают «общий котёл» (паевой фонд), в который ежемесячно вносят оговоренную сумму. Как только накапливается достаточно денег, приобретается квартира одному из членов кооператива, затем следующему и так далее по очереди.
Счастливчики, уже отметившие новоселье, так же продолжают вносить паи, до тех пор пока не расплатятся за свою квартиру. До полного погашения недвижимость остаётся в собственности кооператива.
ЖСК создаётся с целью построить жильё на основании слияния собственных средств граждан, а после завершения строительства осуществляется последующее управление недвижимостью. На общий счёт перечисляются денежные средства участников кооператива, нанимается застройщик и начинается строительство многоквартирного дома. Часть средств ЖСК может взять в кредит в банке.
Преимущества жилищных кооперативов:
- возможность приобрести жильё в рассрочку, без банковских переплат;
- относительно небольшой первоначальный взнос;
- минимальное количество документов для вступления;
- нет нужды в созаёмщиках, поручителях и залоговых обременений;
- личный контроль за распределением средств и ходом строительства;
- платежи вносятся частями по индивидуально разработанному графику, на них не начисляются проценты.
Недостатки:
- рассрочка оформляется на срок 10-15 лет;
- большая вероятность, что затраты на строительство увеличатся, в итоге придётся заплатить больше, чем планировалось изначально;
- если участник кооператива желает выйти из него, его ожидает довольно сложная процедура;
- «сырое» законодательство по деятельности ЖСК.
Нецелевой займ
https://pixabay.com/photos/woman-adult-people-money-3261425/
Это не самый лучший способ решить свои жилищные проблемы, но некоторые люди им пользуются. Надо сказать, что ипотека относится к целевым кредитам, то есть изначально предназначена для приобретения жилья.
Нецелевые или потребительские кредиты позволяют заёмщику получить необходимую сумму денег и потратить её по собственному усмотрению.
Например, человеку приглянулась квартира, но банк считает её неликвидной, то есть не имеющей необходимой ценности, чтобы её можно было быстро продать в случае отказа платить по ипотеке.
[attention type=yellow][/attention]Тем не менее для человек эта квартира очень удобна. Поскольку ипотечный кредит он на неё оформить не может, то приходится брать нецелевой заём.
Наиболее существенный недостаток потребительских кредитов – высокая процентная ставка по сравнению с ипотекой. Зато заёмщик может не тратиться на страхование, оформление залога, оценку квартиры и другие обязательные процедуры.
Лизинг квартиры
В переводе с английского «лизинг» означает «аренда». По отношению к недвижимости это называется долгосрочной арендой жилья с последующим выкупом. Услуга доступна уже почти десять лет, воспользоваться ею могут как обычные граждане, так и организации.
Существуют лизинговые компании, которые предлагают в аренду ценное движимое и недвижимое имущество, в том числе дома и квартиры.
В принципе, это несколько напоминает ипотечный кредит, поскольку при оформлении жилплощади в лизинг так же необходимо внесение первоначального взноса, заключение договора, определение ежемесячных платежей, страхование. Вот только кредитором выступает не банк, а лизинговая компания.
Механизм действия таков.
Клиент выбирает себе жильё на первичном или вторичном рынке, затем его проверяет лизинговая компания на ликвидность и, если её всё устраивает, выкупает недвижимость у продавца, а потом сдаёт в долгосрочную аренду лизингополучателю. Ежемесячно клиент перечисляет на счёт лизингодателя оговоренный платёж, а в конце договора выкупает жилплощадь по остаточной стоимости.
[/attention][attention type=yellow]
Схема лизинга актуальна в том случае, когда ипотека для человека недоступна. Например, он получает неофициальный доход или успел испортить кредитную историю.
Лизинговой компании эти факторы безразличны, лишь бы клиент был платёжеспособным. Тем более она абсолютно ничем не рискует – квартира находится в безраздельной собственности компании, а не в залоге, как при ипотеке.
В случае просрочки лизингополучатель вылетает на улицу без всяких вариантов.
Преимущества лизинга таковы.
- Лояльность к клиенту. Лизинговая компания не выдвигает клиенту каких-либо особых требований, главное, чтобы он вовремя оплачивал оговоренные платежи.
- Упрощённое оформление. Клиент должен предоставить всего три документа (паспорт, ИНН и СНИЛС), и уже через неделю может праздновать новоселье.
- Гибкий график платежей. Можно договориться об удобной оплате – раз в месяц или квартал, по аннуитетной или дифференцированной системе.
- Отсутствие дополнительного обеспечения. Здесь не нужно привлекать созаёмщиков, поручителей или оформлять залог.
- Юридическая чистота недвижимости. Лизинговые компании тщательно проверяют каждую квартиру, приобретаемую на вторичном рынке, ведь она длительное время будет в собственности лизингодателя, а значит не должна нести никаких «сюрпризов».
Недостатки следующие.
- Процентная ставка выше, чем в банках.
- Действие договора обычно не превышает десяти лет.
- Жильё остаётся в собственности лизинговой компании до момента полного выкупа.
- Лизингополучатель не может сдать квартиру в субаренду.
- В лизинг можно приобрести только готовое жильё. Купить строящийся объект или земельный участок невозможно.
Лизинг на недвижимость можно оформить в «дочках» крупных банков – Сбербанка, ВТБ, Райффайзен, Московского Индустриального Банка, Альфа-Банка и других. Договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
Существуют определённые категории граждан, которые могут улучшить свои жилищные условия с помощью государства.
Государственные жилищные фонды бесплатно или на льготных условиях выделяют жильё тем, кто в этом действительно нуждается и официально признан малоимущим. Правда, для этого часто приходится стоять в многолетних очередях и так и не дождаться.
Также благодаря государству можно оформить ипотеку на льготных условиях. В этом смысле повезло следующим категориям:
- многодетным и родителям с детьми;
- молодым семьям;
- военнослужащим;
- лицам, желающим переехать на Дальний Восток или в сельскую местность.
В некоторых регионах время от времени выделяется финансирование на социальные ипотечные программы для нуждающихся в жилье.
Некоторые крупные предприятия поддерживают своих работников тем, что дают возможность оформить льготную корпоративную ипотеку. Ярким примером является «Газпром», «Роснефть» или РЖД.
Компании, являющиеся клиентами банка, предоставляют своим сотрудникам возможность получить ипотеку на льготных условиях, что является отличной мотивацией для персонала.
Подобное сотрудничество выгодно всем трём сторонам:
- работник получает доступное жильё благодаря субсидиям от работодателя;
- работодатель мотивирует свой персонал, избегает текучести кадров, обеспечивает продолжительное сотрудничество с высококвалифицированными специалистами;
- банк приобретает надёжных и платёжеспособных клиентов.
Процедура оформления значительно упрощается, поскольку потенциальный заёмщик уже является зарплатным клиентом банка, а значит в базе данных имеются все его данные о размере доходов. Поскольку работодатель субсидирует и поддерживает работника, риск, что ипотека не будет погашена, минимальный.
Варианты накопить
https://pixabay.com/photos/piggy-bank-pig-currency-economy-4757810/
Если жилищный вопрос не стоит остро, то при правильной организации расходов и оптимизации семейного бюджета можно откладывать деньги, которые затем направить на приобретение собственного жилья.
При наличии существенной суммы желательно инвестировать её в ценные бумаги или любой другой надёжные проект, чтобы получать дополнительные дивиденды и увеличивать накопленное. Помните, что деньги не должны лежать мёртвым грузом, при правильном вложении они должны размножаться.
К сожалению, стоимость недвижимости настолько велика, что редко кто сможет её приобрести исключительно на собственные сбережения. А если и сможет, то придётся ждать многие годы, чтобы накопилась нужная сумма, тогда как ипотека позволяет приобрести квартиру прямо сейчас.
Где взять деньги на первоначальный взнос
Ипотеку может оформить не каждый. Даже если нет проблем с официальным трудоустройством и платёжеспособностью, необходимо внести собственные средства в качестве первичного взноса. Минимальная сумма составляет 10% от стоимости жилья, согласитесь, деньги немалые и не у всех потенциальных заёмщиков они есть в наличии.
Конечно, можно воспользоваться ипотечной программой, где и вовсе не требуется первоначальный взнос, но банк снижает свои риски увеличением процентной ставки и уменьшает срок кредитования. Это невыгодно.
Получить денежные средства на первоначальный взнос можно:
- экономией и оптимизацией семейного бюджета;
- продажей ненужного;
- использованием материнского капитала;
- займа у родственников;
- сдачей в аренду ценного имущества;
- с помощью дополнительных заработков;
- умножением уже имеющихся средств посредством инвестирования.
Альтернативная сделка с ипотекой
https://pixabay.com/photos/real-estate-agent-sale-home-keys-3337032/
Что означает альтернативная продажа недвижимости с целью приобрести новую? Например, у вас есть квартира, но вы желаете улучшить жилищные условия и купить жильё большей площади. Или решили переехать в другой населённый пункт на постоянное место жительства.
Вы принимаете решение – продать старую квартиру и купить новую. Но вот незадача, денег на покупку не хватает. В этом случае в банке оформляется альтернативная сделка с ипотекой. Процесс достаточно сложный с юридической стороны, но если всё правильно организовать, то происходит быстро.
Альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка осуществляется следующим образом:
- старая квартира выставляется на продажу и одновременно подыскивается новая;
- в банк подаётся заявка на получение кредита;
- покупатель старой квартиры выплачивает аванс, который будет передан продавцу новой – все авансовые платежи учитываются в специальном договоре;
- если банк одобряет кредит, то заключаются договора купли-продажи, происходит их регистрация в Росреестре и переоформляется право собственности;
- расчёт между сторонами производится через банковскую ячейку или аккредитив;
- заёмщик и банк подписывают кредитный договор на недостающую сумму, а на приобретённое жильё накладывается обременение, то есть оно остаётся в залоге у банка до тех пор, пока долговые обязательства не будут погашены;
- купленная квартира переходит в собственность заёмщика по акту приёма-передачи.
Такую схему, где участвуют сразу несколько сторон и оформляется целая цепочка договоров купли-продажи, ещё называют альтернативная сделка через аккредитив.
Покупатель квартиры передаёт банку на хранение денежные средства, которые должен заплатить продавцу. Последний получит эти деньги только в том случае, когда к покупателю перейдёт право собственности. Для обеих сторон это гарантия, что сделка будет честной – продавец не сбежит с деньгами, а покупатель не обманет с оплатой. Контроль над сделкой ведёт банк за соответствующие комиссионные.
Разница между аккредитивом и банковской ячейке в том, что в первом случае происходит безналичный расчёт, поскольку деньги хранятся на сберегательном счету, а во втором – в депозитарной ячейке хранятся наличные деньги.
Заключение
Как видите, ипотека – не единственный способ получить собственное жильё, есть и альтернативные методы. Вполне вероятно, что кому-нибудь они помогут решить свои жилищные проблемы. Главное, всё тщательно взвесить и рассчитать.
Оценка статьи:
(1 5,00 из 5)
Загрузка…
6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью!
Статья написана с участием Максима Бунтовичева и Ирины Сивуховой — юристами сети Высоцкий Эстейт.
Недостатков у так называемой альтернативы, или цепочки, несколько
Минное поле «альтернативы» не так опасно, как может показаться на первый взгляд
1. Альтернативная сделка это всегда дольше
Процесс выгладит следующим образом. Вы выбрали себе квартиру, и авансировали ее.
Собственник выбранной вами квартиры часто только после аванса идет выбирать себе другую квартиру, а его слова «альтернатива подобрана» могут быть лукавством, чтобы вы успокоились и ждали.
Это занимает от пары недель до месяца. На ваше несчастье он тоже выбрал себе квартиру в которой собственники покупают другую взамен, то есть тоже альтернативу.
Вы уже догадались, что еще пару таких итераций и вы будете ждать сделку 2 месяца, а иногда и дольше.
Ну а еще, есть пункты 5 и 6, которые тоже могут увеличить срок сделки.
2. Риск изменения цены после аванса
Вы внесли аванс по определенной цене. В процессе поиска альтернативы собственники выбранной вами квартиры не смогли найти себе недвижимость в рамках бюджета, сформировавшегося из накоплений/ипотеки и предложенной вами цены. Что они делают? Правильно, идут к вам и предлагают доплатить за их более дорогой выбор. И хорошо, если это происходит ДО сделки.
Были случаи, когда один из участников цепочки вдруг решал, что «никуда они все, другие участники сделки, не денутся» и поднимал цену прямо перед ячейкой в банке.
Отсюда следует следующая проблема.
3. Отказ от сделки одного из участников уже собранной цепочки
В результате изменения в цене одного из объектов в цепочке один из собственников отказывается от сделки. Теперь вы не только потеряли время на то, чтобы всех собрать. Нужно начинать все заново, и хорошо если вы покупатель вначале цепочки и цена на рынке падает. А что если растет?
4. Сложности при передаче оплаты за недвижимость
Вы покупаете квартиру за миллион. Собственник приобретаемой вами квартиры покупает за 2 миллиона. Это значит свой миллион вы отдаете не собственнику выбранной вами квартиры, а собственнику недвижимости, в которую он переедет. Вы отдаете деньги тому парню, с которым у вас в принципе нет никаких отношений.
Такая процедура возможна или при оплате наличными на сделке (в некоторых регионах это норма) или через банковскую ячейку.
Аккредитив или Система Безопасных Расчетов от Сбера до последнего времени не позволяли это сделать.
5. Проблемы с освобождением недвижимости после покупки
У меня в практике была история, когда собственник альтернативы, пожилая женщина, переезжала в другой город. При покупке недвижимости в другом городе у нее возникла проблема с освобождением приобретаемой квартиры. Ее вынудили ждать 3 недели до переезда. И 2 из них новый владелец ее квартиры жил вместе с ней, так как другого выбора у него тоже не было.
Как вы понимаете, при «свободной продаже» этого не могло бы произойти.
При покупке альтернативной квартиры вы, зачастую, вынуждены отсчитывать срок въезда в свою квартиру от освобождения последней квартиры в цепочке. Прибавляйте в среднем 10 дней к каждому объекту. Если в цепочке 3 квартиры, а вы являетесь покупателем первой из них, то планируйте переезд через месяц, после подписания договора купли-продажи.
6. Проблемы с регистрацией перехода права
Здесь возможны 2 проблемы: отказ в регистрации или приостановка регистрации перехода права по одной из квартир в цепочке.
Сегодня в Москве сложилась следующая практика. Или вы идете в МФЦ с альтернативной цепочкой и подаете пакеты документов на каждый из объектов или нанимаете регистратора или регистрируете переход права через нотариуса.
До середины нулевых в Москве использовали в договоре пункт (ст. 157 ГК РФ), связывающий все квартиры в цепочке единой регистрационной процедурой. Если не зарегистрируют переход права на одну недвижимость, то не зарегистрируют и на вторую. Но на сегодняшний день от использования этого пункта в договоре почти повсеместно отказались. Почему? У меня нет этому рационального объяснения.
[attention type=red][/attention]Если вы не указали взаимозависимость регистрации перехода права по всей цепочке, то есть вероятность, что по одной квартире регистрация пройдет, а по другой будет приостановлена или вообще отказано в регистрации.
В случае, если отказ в регистрации произошел только по одной квартире, то стороны должны договориться (желательно конечно же заранее) каким образом будет признана недействительной и вторая сделка.
Например в результате неоплаты, так как зарегистрированные договоры купли-продажи являются условием получения денег из ячеек или раскрытия аккредитивов, а по отказной сделке такого документа не будет, и как следствие факта оплаты не произойдет.
Чтобы избежать такого сценария можно воспользоваться услугами так называемых «регистраторов». Людей, которые контролируют процесс регистрации двух и более объектов одновременно. Если по какой-то причине произойдет приостановка регистрации одного объекта в цепочке, и это можно исправить, то регистратор вам об этом сообщит.
И напоследок как обычно, я рекомендую не приступать к организации такой сложной сделки без помощи опытного агента-переговорщика и юриста, которые в паре обеспечат вам самый лучший результат и душевное спокойствие.
Хотите получить консультацию по вопросам продажи/покупки недвижимости?
Военная ипотека и альтернативная сделка купли-продажи
Как свидетельствует практика и статистика на сегодняшний день более востребованными считаются альтернативные сделки купли-продажи недвижимости.
Часто бывает так, что лишь альтернативные сделки на рынке недвижимости являются единственно удобным и выгодным вариантом как для продавца, так и для покупателя.
Возникает вопрос – возможно ли оформление альтернативной сделки купли-продажи жилья по военной ипотеке? Рассмотрим это далее.
Суть альтернативной сделки купли-продажи
Альтернативная сделка представляет собой процесс продажи одним лицом квартиры или иной недвижимости для покупки одновременно другой недвижимости.
Таким образом, даже при отсутствии денежных средств в виде наличности, продавец, выступая покупателем, может продать, к примеру пятикомнатную квартиру и сразу же приобрести две двух комнатные.
Такие сделки часто в нотариальной среде именуют встречными и заключаются они с единовременной регистрацией собственности в Росреестре.
[attention type=green][/attention]В такого рода сделках принимают участие минимум три стороны процесса – покупатель первой недвижимости, продавец второй и покупатель второй недвижимости, которую в свою очередь является продавцом первой квартиры или дома.
Законодательством допускается, что объектами альтернативных сделок могут быть одновременно несколько квартир или домов.
В том случае, когда в процессе заключения такого рода сделок привлекается кредитный займ, тогда среди участников альтернативной сделки будет банковское учреждение.
Когда стоит заключать альтернативную сделку?
В основном альтернативные сделки удобно заключать тогда, когда продавец жилплощади не имеет наличных средств для покупки нового жилья, но при этом нашел клиента, который выкупит его собственность. Так, в процессе сделки осуществляется продажа первой квартиры, покупка данной недвижимости покупателем и оформление купли-продажи новой квартиры для того, кто продал первую жилплощадь.
Альтернативная сделка также возможна если один из собственников недвижимости является несовершеннолетний. Так, изначально необходимо предоставить разрешение из Органов опеки и попечительства, которое учреждение выдаст лишь в случае подтверждения, что несовершеннолетней особе будут предоставлены условия проживания, не хуже предыдущих.
Кроме того, альтернативные сделки заключается тогда, когда среди собственников продаваемого жилья есть недееспособные граждане. В двух вышеперечисленных случаях альтернативные сделки являются единственным возможным вариантом оформления продажи недвижимости.
Участие в альтернативной сделке военного с привлечением суммы военной ипотеки
Средства, которые имеет военнослужащий на личном счету в накопительно-ипотечной системе могут быть целенаправленно использованы лишь на покупку собственной недвижимости. Когда продается одна квартира и при этом покупается другая, нотариально это оформляется двумя отдельными договорами купли-продажи, так что преград для применения военным средств военной ипотеки нет.
Выделяют следующие варианты применения средств с личного накопительного счета военнослужащего в процессе заключения альтернативных сделок купли-продажи недвижимости, а именно:
- Военный может приобрести квартиру за счет средств с накопительного счета или с помощью государственных субсидий, к которым можно добавить собственные сбережения либо банковский ипотечный кредит Таким образом, сумма накоплений по именному счету может выступать как в качестве первоначального взноса, так и в виде ежемесячных регулярных погашений по кредитному займу.
- Военный может продать одну квартиру и сразу же приобрести другую. В данном случае можно сумму накоплений по именному счету добавить к сумме, вырученной от продажи первой квартиры, или же использовать денежные средства от продажи первой квартиры как первоначальный взнос да вторую, а кредиты погашать из личного счета. Также возможен вариант, когда и сумма выручки от продажи первого жилья, и сумма средств с личного накопительного счета идут на погашение первоначального взноса, а последующие платежи военнослужащий вносит из собственного бюджета.
В заключении стоит сказать, что военнослужащие могут принимать участие в альтернативных сделках купли-продажи имущества с привлечением средств военной ипотеки.
Стоит знать, что такой процесс требует формирования объемного пакета документов особенно в случае, когда один из участников такой сделки обращается за кредитованием в банковское учреждение.
Также немаловажным является тот факт, что такого рода сделки могут длиться до нескольких месяцев.
Альтернативная сделка купли-продажи жилья по военной ипотеке
По оценке экспертов, альтернативные сделки купли-продажи на рынке недвижимости преобладают. Для большинства покупателей и продавцов такой вариант очень удобен, а порой является единственным выходом из возникшей ситуации. Возможна ли альтернативная сделка купли-продажи жилья в рамках военной ипотеки? Рассмотрим этот вопрос подробнее.
Что такое «альтернативная сделка купли-продажи»
Суть альтернативной сделки заключается в следующем. Лицо решило приобрести квартиру, но денежных средств у него нет или недостаточно.
Зато в собственности есть жилая недвижимость, которую можно продать, а на вырученные деньги приобрести другую квартиру. Иногда такие сделки еще именуют «встречными».
Есть и другие причины, побуждающие использовать подобную схему. О них будет сказано ниже.
Как правило, обе сделки — по продаже первой квартиры и покупке второй — проходят одновременно: подписываются сразу два договора купли-продажи, за один раз регистрируются оба перехода права собственности в Росреестре.
Таким образом, в альтернативной сделке участвуют как минимум 3 стороны:
- покупатель первой квартиры;
- продавец второй квартиры;
- покупатель второй квартиры — он же продавец первой.
Объектами альтернативной сделки могут быть не две, а три или даже несколько объектов жилой недвижимости. Тогда образуется взаимосвязанная цепочка. К примеру, человек продает 4-х комнатную квартиру, а покупает две 2-х комнатные. Если кто-то из покупателей расплачивается за счет ипотечных средств, тогда одним из участников цепочки альтернативной сделки становится банк.
В каких случаях может быть удобна альтернативная сделка
Назовем те ситуации, в которых используется схема альтернативной сделки купли-продажи жилой недвижимости.
У инициатора такой схемы нет денежных средств на покупку квартиры, но есть другая жилая недвижимость, которую он может и хочет продать.
Одним из собственников продаваемой квартиры №1 является несовершеннолетний. Согласно действующему законодательству, при сделках с участием несовершеннолетнего владельца — доли или всей квартиры в целом — требуется разрешение органов опеки и попечительства.
[/attention][attention type=green]
В свою очередь, такое разрешение выдается только если документально будет подтвержден факт предоставления несовершеннолетнему продавцу новых жилищных условий. Причем, они должны быть не хуже старых.
Этим подтверждением и будет одновременное приобретение другой квартиры.
Среди собственников квартиры есть граждане, признанные недееспособными на основании судебного решения. Закон строго следит за тем, чтобы их жилищные права и интересы не были ущемлены.
В последних двух названных случаях альтернативная сделка будет единственной возможностью продать жилую недвижимость.
Возможно ли участие в альтернативной сделке военнослужащего с привлечением средств военной ипотеки
Как известно, участник НИС может направить накопления именного счета (ЦЖЗ) исключительно на покупку жилой недвижимости.
При альтернативной сделке (или цепочке взаимосвязанных сделок) договор купли-продажи оформляется на каждый объект недвижимости и на каждую сделку отдельно.
Например, если продается одна квартира и покупается другая, будет оформлено два договора купли-продажи. И в юридическом смысле эти соглашения между собой никак не связаны.
[attention type=yellow][/attention]Отсюда можно сделать вывод: преград для использования в сделках подобного рода средств военной ипотеки нет. Военнослужащий, который выступает покупателем (неважно — квартиры №1 или квартиры №2), вполне может часть оплаты внести за счет средств ЦЖЗ.
Варианты оплаты с привлечением средств военной ипотеки могут быть следующими:
Военнослужащий покупает квартиру №1 за счет средств индивидуального накопительного счета либо с помощью государственной субсидии с добавлением собственных накоплений или привлечением ипотеки, где ЦЗЖ:
- будет первоначальным взносом;
- пойдет на уплату ежемесячных платежей по кредиту.
Военнослужащий продает квартиру №1 и покупает квартиру №2. При этом он:
- добавляется средства ЦЖЗ к деньгам, вырученным от продажи квартиры №1;
- деньги, вырученные от продажи недвижимости, использует для первоначального взноса, а ЦЗЖ направляет на погашение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту;
- средства индивидуального накопительного счета участника НИС и деньги от продажи квартиры вносятся как первоначальный взнос, а ипотеку военнослужащий погашает, используя средства из собственного кармана.
Таким образом, участие в альтернативной сделке военнослужащего с привлечением средств военной ипотеки вполне реально.
Единственное, нужно быть готовым к тому, что для подготовки к альтернативным сделкам, особенно если это цепочка, необходимо собрать объемный пакет документов. Особенно, когда один из участников купли-продажи оформляет ипотеку в банке.
Кроме того, оформление от самого начала и до конца, когда новые собственники получат документы на новое жилье и ключи от него, занимает много времени — вплоть до нескольких месяцев.
Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций
22.10.2018
Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.
Подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, на самом деле, являются альтернативными, просто те, кто их совершает, сами об этом не догадываются.
«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (как и свободная продажа), в которых стоит разобраться – мы решили провести исследование и запросили комментарии экспертов по недвижимости.
Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и тут же заключает договор купли-продажи на другую недвижимость – с доплатой или без нее.
Типы сделок и уровни сложности
Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:
- чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
- альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
- «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.
Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru
Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки.
Несколько сложнее «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки.
Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.
Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия.
Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами.
[/attention][attention type=yellow]
Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.
Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.
Стороны «альтернативы»
Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры.
Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется.
Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.
[attention type=red][/attention]Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке.
При этом, последовательность не имеет значения.
Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».
Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.
Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.
Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».
Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки
Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.
Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.
Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.
Риски и сложности «альтернативы»
Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы.
Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы».
Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.
У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям.
[/attention][attention type=red]
Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может.
Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.
При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.
Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации
Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.
Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,
Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.
В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра. Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это.
[attention type=green][/attention]Подписантам остальных договоров остается только оперативно написать заявление на приостановку их регистрации. Затем необходимо понять причины отказа, которые чаще всего кроются в неполном документальном пакете.
После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.
Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.
Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом».
Государственные представители имеют с Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов.
[/attention][attention type=green]
Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.
Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет.
Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися.
Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.
Ипотечные сложности
Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.
Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки.
Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам. Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.
Налоговый вопрос
При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью.
Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.
Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.
Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет.
Лучшее время для альтернативщиков
Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют. Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты.
Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.
Вместо заключения
Итак, при всех сложностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения квартирного вопроса. Успешность ее проведения напрямую зависит от верного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников.
Если речь идет о «цепочке альтернатив», да и еще и с задействованием ипотеки, стоит привлечь юриста, имеющего опыт в заключении сделок такого рода.
Альтернатива ипотеке: 6 вариантов, их достоинства и недостатки
https://pixabay.com/photos/building-joy-planning-plans-1080592/
Итак, какие же способы можно использовать, чтобы обрести собственную крышу над головой?
Жилищный кооператив представляет собой некоммерческую организацию, состоящую из объединившихся по своей воле людей, которые связаны общей целью – приобрести или построить жильё. Граждане формируют общий бюджет благодаря первоначальному взносу и ежемесячным отчислениям, деньги затем расходуются на жильё.
Эти организации являются официальными и действуют согласно законодательства РФ, а именно:
- ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ;
- ГК РФ – раздел о юрлицах.
Существует два вида кооперативов:
- жилищно-строительные (ЖСК) – организовывается строительство многоквартирных домов;
- жилищно-накопительные (ЖНК) – посредством паевых взносов накапливаются средства, за счёт которых приобретается жильё в разных местах.
В ЖНК вступают люди, которые не желают связываться с банками, чтобы не переплачивать им. Граждане объединяются, организовывают «общий котёл» (паевой фонд), в который ежемесячно вносят оговоренную сумму. Как только накапливается достаточно денег, приобретается квартира одному из членов кооператива, затем следующему и так далее по очереди.
Счастливчики, уже отметившие новоселье, так же продолжают вносить паи, до тех пор пока не расплатятся за свою квартиру. До полного погашения недвижимость остаётся в собственности кооператива.
ЖСК создаётся с целью построить жильё на основании слияния собственных средств граждан, а после завершения строительства осуществляется последующее управление недвижимостью. На общий счёт перечисляются денежные средства участников кооператива, нанимается застройщик и начинается строительство многоквартирного дома. Часть средств ЖСК может взять в кредит в банке.
Преимущества жилищных кооперативов:
- возможность приобрести жильё в рассрочку, без банковских переплат;
- относительно небольшой первоначальный взнос;
- минимальное количество документов для вступления;
- нет нужды в созаёмщиках, поручителях и залоговых обременений;
- личный контроль за распределением средств и ходом строительства;
- платежи вносятся частями по индивидуально разработанному графику, на них не начисляются проценты.
Недостатки:
- рассрочка оформляется на срок 10-15 лет;
- большая вероятность, что затраты на строительство увеличатся, в итоге придётся заплатить больше, чем планировалось изначально;
- если участник кооператива желает выйти из него, его ожидает довольно сложная процедура;
- «сырое» законодательство по деятельности ЖСК.
Нецелевой займ
https://pixabay.com/photos/woman-adult-people-money-3261425/
Это не самый лучший способ решить свои жилищные проблемы, но некоторые люди им пользуются. Надо сказать, что ипотека относится к целевым кредитам, то есть изначально предназначена для приобретения жилья.
Нецелевые или потребительские кредиты позволяют заёмщику получить необходимую сумму денег и потратить её по собственному усмотрению.
Например, человеку приглянулась квартира, но банк считает её неликвидной, то есть не имеющей необходимой ценности, чтобы её можно было быстро продать в случае отказа платить по ипотеке.
[attention type=yellow][/attention]Тем не менее для человек эта квартира очень удобна. Поскольку ипотечный кредит он на неё оформить не может, то приходится брать нецелевой заём.
Наиболее существенный недостаток потребительских кредитов – высокая процентная ставка по сравнению с ипотекой. Зато заёмщик может не тратиться на страхование, оформление залога, оценку квартиры и другие обязательные процедуры.
Лизинг квартиры
В переводе с английского «лизинг» означает «аренда». По отношению к недвижимости это называется долгосрочной арендой жилья с последующим выкупом. Услуга доступна уже почти десять лет, воспользоваться ею могут как обычные граждане, так и организации.
Существуют лизинговые компании, которые предлагают в аренду ценное движимое и недвижимое имущество, в том числе дома и квартиры.
В принципе, это несколько напоминает ипотечный кредит, поскольку при оформлении жилплощади в лизинг так же необходимо внесение первоначального взноса, заключение договора, определение ежемесячных платежей, страхование. Вот только кредитором выступает не банк, а лизинговая компания.
Механизм действия таков.
Клиент выбирает себе жильё на первичном или вторичном рынке, затем его проверяет лизинговая компания на ликвидность и, если её всё устраивает, выкупает недвижимость у продавца, а потом сдаёт в долгосрочную аренду лизингополучателю. Ежемесячно клиент перечисляет на счёт лизингодателя оговоренный платёж, а в конце договора выкупает жилплощадь по остаточной стоимости.
[/attention][attention type=yellow]
Схема лизинга актуальна в том случае, когда ипотека для человека недоступна. Например, он получает неофициальный доход или успел испортить кредитную историю.
Лизинговой компании эти факторы безразличны, лишь бы клиент был платёжеспособным. Тем более она абсолютно ничем не рискует – квартира находится в безраздельной собственности компании, а не в залоге, как при ипотеке.
В случае просрочки лизингополучатель вылетает на улицу без всяких вариантов.
Преимущества лизинга таковы.
- Лояльность к клиенту. Лизинговая компания не выдвигает клиенту каких-либо особых требований, главное, чтобы он вовремя оплачивал оговоренные платежи.
- Упрощённое оформление. Клиент должен предоставить всего три документа (паспорт, ИНН и СНИЛС), и уже через неделю может праздновать новоселье.
- Гибкий график платежей. Можно договориться об удобной оплате – раз в месяц или квартал, по аннуитетной или дифференцированной системе.
- Отсутствие дополнительного обеспечения. Здесь не нужно привлекать созаёмщиков, поручителей или оформлять залог.
- Юридическая чистота недвижимости. Лизинговые компании тщательно проверяют каждую квартиру, приобретаемую на вторичном рынке, ведь она длительное время будет в собственности лизингодателя, а значит не должна нести никаких «сюрпризов».
Недостатки следующие.
- Процентная ставка выше, чем в банках.
- Действие договора обычно не превышает десяти лет.
- Жильё остаётся в собственности лизинговой компании до момента полного выкупа.
- Лизингополучатель не может сдать квартиру в субаренду.
- В лизинг можно приобрести только готовое жильё. Купить строящийся объект или земельный участок невозможно.
Лизинг на недвижимость можно оформить в «дочках» крупных банков – Сбербанка, ВТБ, Райффайзен, Московского Индустриального Банка, Альфа-Банка и других. Договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
Существуют определённые категории граждан, которые могут улучшить свои жилищные условия с помощью государства.
Государственные жилищные фонды бесплатно или на льготных условиях выделяют жильё тем, кто в этом действительно нуждается и официально признан малоимущим. Правда, для этого часто приходится стоять в многолетних очередях и так и не дождаться.
Также благодаря государству можно оформить ипотеку на льготных условиях. В этом смысле повезло следующим категориям:
- многодетным и родителям с детьми;
- молодым семьям;
- военнослужащим;
- лицам, желающим переехать на Дальний Восток или в сельскую местность.
В некоторых регионах время от времени выделяется финансирование на социальные ипотечные программы для нуждающихся в жилье.
Некоторые крупные предприятия поддерживают своих работников тем, что дают возможность оформить льготную корпоративную ипотеку. Ярким примером является «Газпром», «Роснефть» или РЖД.
Компании, являющиеся клиентами банка, предоставляют своим сотрудникам возможность получить ипотеку на льготных условиях, что является отличной мотивацией для персонала.
Подобное сотрудничество выгодно всем трём сторонам:
- работник получает доступное жильё благодаря субсидиям от работодателя;
- работодатель мотивирует свой персонал, избегает текучести кадров, обеспечивает продолжительное сотрудничество с высококвалифицированными специалистами;
- банк приобретает надёжных и платёжеспособных клиентов.
Процедура оформления значительно упрощается, поскольку потенциальный заёмщик уже является зарплатным клиентом банка, а значит в базе данных имеются все его данные о размере доходов. Поскольку работодатель субсидирует и поддерживает работника, риск, что ипотека не будет погашена, минимальный.
Варианты накопить
https://pixabay.com/photos/piggy-bank-pig-currency-economy-4757810/
Если жилищный вопрос не стоит остро, то при правильной организации расходов и оптимизации семейного бюджета можно откладывать деньги, которые затем направить на приобретение собственного жилья.
При наличии существенной суммы желательно инвестировать её в ценные бумаги или любой другой надёжные проект, чтобы получать дополнительные дивиденды и увеличивать накопленное. Помните, что деньги не должны лежать мёртвым грузом, при правильном вложении они должны размножаться.
К сожалению, стоимость недвижимости настолько велика, что редко кто сможет её приобрести исключительно на собственные сбережения. А если и сможет, то придётся ждать многие годы, чтобы накопилась нужная сумма, тогда как ипотека позволяет приобрести квартиру прямо сейчас.
Где взять деньги на первоначальный взнос
Ипотеку может оформить не каждый. Даже если нет проблем с официальным трудоустройством и платёжеспособностью, необходимо внести собственные средства в качестве первичного взноса. Минимальная сумма составляет 10% от стоимости жилья, согласитесь, деньги немалые и не у всех потенциальных заёмщиков они есть в наличии.
Конечно, можно воспользоваться ипотечной программой, где и вовсе не требуется первоначальный взнос, но банк снижает свои риски увеличением процентной ставки и уменьшает срок кредитования. Это невыгодно.
Получить денежные средства на первоначальный взнос можно:
- экономией и оптимизацией семейного бюджета;
- продажей ненужного;
- использованием материнского капитала;
- займа у родственников;
- сдачей в аренду ценного имущества;
- с помощью дополнительных заработков;
- умножением уже имеющихся средств посредством инвестирования.
Альтернативная сделка с ипотекой
https://pixabay.com/photos/real-estate-agent-sale-home-keys-3337032/
Что означает альтернативная продажа недвижимости с целью приобрести новую? Например, у вас есть квартира, но вы желаете улучшить жилищные условия и купить жильё большей площади. Или решили переехать в другой населённый пункт на постоянное место жительства.
Вы принимаете решение – продать старую квартиру и купить новую. Но вот незадача, денег на покупку не хватает. В этом случае в банке оформляется альтернативная сделка с ипотекой. Процесс достаточно сложный с юридической стороны, но если всё правильно организовать, то происходит быстро.
Альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка осуществляется следующим образом:
- старая квартира выставляется на продажу и одновременно подыскивается новая;
- в банк подаётся заявка на получение кредита;
- покупатель старой квартиры выплачивает аванс, который будет передан продавцу новой – все авансовые платежи учитываются в специальном договоре;
- если банк одобряет кредит, то заключаются договора купли-продажи, происходит их регистрация в Росреестре и переоформляется право собственности;
- расчёт между сторонами производится через банковскую ячейку или аккредитив;
- заёмщик и банк подписывают кредитный договор на недостающую сумму, а на приобретённое жильё накладывается обременение, то есть оно остаётся в залоге у банка до тех пор, пока долговые обязательства не будут погашены;
- купленная квартира переходит в собственность заёмщика по акту приёма-передачи.
Такую схему, где участвуют сразу несколько сторон и оформляется целая цепочка договоров купли-продажи, ещё называют альтернативная сделка через аккредитив.
Покупатель квартиры передаёт банку на хранение денежные средства, которые должен заплатить продавцу. Последний получит эти деньги только в том случае, когда к покупателю перейдёт право собственности. Для обеих сторон это гарантия, что сделка будет честной – продавец не сбежит с деньгами, а покупатель не обманет с оплатой. Контроль над сделкой ведёт банк за соответствующие комиссионные.
Разница между аккредитивом и банковской ячейке в том, что в первом случае происходит безналичный расчёт, поскольку деньги хранятся на сберегательном счету, а во втором – в депозитарной ячейке хранятся наличные деньги.
Заключение
Как видите, ипотека – не единственный способ получить собственное жильё, есть и альтернативные методы. Вполне вероятно, что кому-нибудь они помогут решить свои жилищные проблемы. Главное, всё тщательно взвесить и рассчитать.
Оценка статьи:
(1 5,00 из 5)
Загрузка…
6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью!
Статья написана с участием Максима Бунтовичева и Ирины Сивуховой — юристами сети Высоцкий Эстейт.
Недостатков у так называемой альтернативы, или цепочки, несколько
Минное поле «альтернативы» не так опасно, как может показаться на первый взгляд
1. Альтернативная сделка это всегда дольше
Процесс выгладит следующим образом. Вы выбрали себе квартиру, и авансировали ее.
Собственник выбранной вами квартиры часто только после аванса идет выбирать себе другую квартиру, а его слова «альтернатива подобрана» могут быть лукавством, чтобы вы успокоились и ждали.
Это занимает от пары недель до месяца. На ваше несчастье он тоже выбрал себе квартиру в которой собственники покупают другую взамен, то есть тоже альтернативу.
Вы уже догадались, что еще пару таких итераций и вы будете ждать сделку 2 месяца, а иногда и дольше.
Ну а еще, есть пункты 5 и 6, которые тоже могут увеличить срок сделки.
2. Риск изменения цены после аванса
Вы внесли аванс по определенной цене. В процессе поиска альтернативы собственники выбранной вами квартиры не смогли найти себе недвижимость в рамках бюджета, сформировавшегося из накоплений/ипотеки и предложенной вами цены. Что они делают? Правильно, идут к вам и предлагают доплатить за их более дорогой выбор. И хорошо, если это происходит ДО сделки.
Были случаи, когда один из участников цепочки вдруг решал, что «никуда они все, другие участники сделки, не денутся» и поднимал цену прямо перед ячейкой в банке.
Отсюда следует следующая проблема.
3. Отказ от сделки одного из участников уже собранной цепочки
В результате изменения в цене одного из объектов в цепочке один из собственников отказывается от сделки. Теперь вы не только потеряли время на то, чтобы всех собрать. Нужно начинать все заново, и хорошо если вы покупатель вначале цепочки и цена на рынке падает. А что если растет?
4. Сложности при передаче оплаты за недвижимость
Вы покупаете квартиру за миллион. Собственник приобретаемой вами квартиры покупает за 2 миллиона. Это значит свой миллион вы отдаете не собственнику выбранной вами квартиры, а собственнику недвижимости, в которую он переедет. Вы отдаете деньги тому парню, с которым у вас в принципе нет никаких отношений.
Такая процедура возможна или при оплате наличными на сделке (в некоторых регионах это норма) или через банковскую ячейку.
Аккредитив или Система Безопасных Расчетов от Сбера до последнего времени не позволяли это сделать.
5. Проблемы с освобождением недвижимости после покупки
У меня в практике была история, когда собственник альтернативы, пожилая женщина, переезжала в другой город. При покупке недвижимости в другом городе у нее возникла проблема с освобождением приобретаемой квартиры. Ее вынудили ждать 3 недели до переезда. И 2 из них новый владелец ее квартиры жил вместе с ней, так как другого выбора у него тоже не было.
Как вы понимаете, при «свободной продаже» этого не могло бы произойти.
При покупке альтернативной квартиры вы, зачастую, вынуждены отсчитывать срок въезда в свою квартиру от освобождения последней квартиры в цепочке. Прибавляйте в среднем 10 дней к каждому объекту. Если в цепочке 3 квартиры, а вы являетесь покупателем первой из них, то планируйте переезд через месяц, после подписания договора купли-продажи.
6. Проблемы с регистрацией перехода права
Здесь возможны 2 проблемы: отказ в регистрации или приостановка регистрации перехода права по одной из квартир в цепочке.
Сегодня в Москве сложилась следующая практика. Или вы идете в МФЦ с альтернативной цепочкой и подаете пакеты документов на каждый из объектов или нанимаете регистратора или регистрируете переход права через нотариуса.
До середины нулевых в Москве использовали в договоре пункт (ст. 157 ГК РФ), связывающий все квартиры в цепочке единой регистрационной процедурой. Если не зарегистрируют переход права на одну недвижимость, то не зарегистрируют и на вторую. Но на сегодняшний день от использования этого пункта в договоре почти повсеместно отказались. Почему? У меня нет этому рационального объяснения.
[attention type=red][/attention]Если вы не указали взаимозависимость регистрации перехода права по всей цепочке, то есть вероятность, что по одной квартире регистрация пройдет, а по другой будет приостановлена или вообще отказано в регистрации.
В случае, если отказ в регистрации произошел только по одной квартире, то стороны должны договориться (желательно конечно же заранее) каким образом будет признана недействительной и вторая сделка.
Например в результате неоплаты, так как зарегистрированные договоры купли-продажи являются условием получения денег из ячеек или раскрытия аккредитивов, а по отказной сделке такого документа не будет, и как следствие факта оплаты не произойдет.
Чтобы избежать такого сценария можно воспользоваться услугами так называемых «регистраторов». Людей, которые контролируют процесс регистрации двух и более объектов одновременно. Если по какой-то причине произойдет приостановка регистрации одного объекта в цепочке, и это можно исправить, то регистратор вам об этом сообщит.
И напоследок как обычно, я рекомендую не приступать к организации такой сложной сделки без помощи опытного агента-переговорщика и юриста, которые в паре обеспечат вам самый лучший результат и душевное спокойствие.