Что Такое Собственность С Обременением И Без

Обременение на квартиру — что это?

При поиске жилья важно учитывать такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости — отсутствие наложенных на объект обязательств и обременений, которые могут стать причиной дополнительных расходов и проблем при вступлении в право собственности.

Что такое обременение на квартиру, в каких случаях оно накладывается и особенности покупки-продажи жилья с обременением читайте в нашей статье.

В общем смысле обременение — это ограничение прав собственника недвижимости.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ право собственности подразумевает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться объектом.

В большинстве случаев, обременение блокирует возможность собственника распоряжаться недвижимостью: он может жить в квартире, сдавать ее в аренду, но не имеет права продать, подарить или завещать объект.

Обременение — это разновидность ареста имущества или недвижимости. По сути, накладывается лимит определенных действий, которые каким-либо образом связаны с помещением.

В соответствии с Федеральным законом № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость» обременение — это условия, стесняющие собственника квартиры при пользовании и распоряжении ею, порождая права третьих лиц.

Из этого следует, что обременение на недвижимость также подразумевает, что в результате некоторой сделки или ситуации ограниченные права на объект получают третьи лица.

Например, при оформлении ипотеки под залог недвижимости, банк становится залогодержателем и любые действия по реализации объекта могут проводиться только при одобрении кредитора. Кроме кредитных обязательств, право собственности могут ограничивать судебные решения или договора между владельцем и другими лицами. В зависимости от того, в результате какой операции возникло ограничение, различают несколько видов обременения.

Виды обременения недвижимости

Права собственника могут быть ограничены, если объект используется в качестве залога по ипотеке, сдается в аренду, определяется как сервитут, используется для получения ренты или находится под арестом.

Законом также защищаются права несовершеннолетних собственников, которые прописаны в квартире, поэтому ограничения на продажу квартиры могут наложить и органы опеки.

Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных видов обременения.

Ипотечное  

При оформлении ипотечной сделки под залог недвижимости, жилье становится залогом, который гарантирует выполнение обязательств перед банком. На протяжении всего срока погашения займа, объект остается собственностью владельца.

Если заемщик выполняет условия кредитного договора и вовремя погашает займ, банк снимает обременение и собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Ипотечное обременение возникает при покупке или строительстве жилья за счет банковского кредита, продаже новостройки или вторички в кредит, оформлении залогового обязательства.

Ограничение прав собственника по договору аренды

Если собственник сдает жилье в аренду, он временно передает право пользования квартиросъемщику.

На протяжении срока действия договора аренды, недвижимость может быть продана, но квартиросъемщик сохранит право проживания до конца срока действия договора аренды.

Арендованное жилье не может быть сдано другим лицам и сам владелец не может использовать его для своих нужд. Ограничения возникают при условии письменного заключения договора аренды соответствующей формы.

Обременения, связанные с понятием сервитут

Термин «сервитут» означает подчиненное положение, или ограниченные права на объект, которые предоставляются лицам, не являющимся владельцами недвижимости.

Понятие сервитут часто встречается при определении земельных отношений, например, право прокладывать коммуникации через соседний участок или проезжать через него следуя к своей территории.

В отношении жилых и нежилых помещений, сервитут может распространятся на проходную комнату в коммуналке или офисах, которые принадлежат разным владельцам.

Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

По договору доверительного управления собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности. Такое соглашение вступает в силу после регистрации документов у нотариуса. После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

Обременение по договору ренты

Рента — это передача прав собственности на недвижимость в обмен на регулярные платежи или другие услуги.

К таким сделкам относят договора постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, при которых рентный должник обязан не только выплачивать определенную сумму, но помогать по хозяйству, или ухаживать за рентным кредитором. В соответствии с договором ренты, рентный должник получает право распоряжаться объектом после смерти бывшего собственника.

Обременение опекой

По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства в вопросах, которые касаются продажи и другой передачи прав на их имущество.

Например, при продаже квартиры органы опеки могут наложить запрет на сделку, если в ходе соглашения нарушаются права несовершеннолетних собственников.

Обременение снимается после того, как будет доказано, что ребенок получит равное по условиям жилье в другом месте.

Арест

Ограничение прав собственника по решению суда может быть связано с невыполнением долговых обязательств или арестом самого владельца. В обоих случаях, любые действия по отношению объекта согласовываются с судебной комиссией, которая в свою очередь может самостоятельно принять решение о конфискации и реализации недвижимости в счет уплаты долгов или других издержек.

Важно! Следует помнить, что ограничение может быть наложено на реализацию аварийных домов и объектов, которые признаны архитектурными и историческими памятниками.

Владельцы аварийного жилья не могут его продать, так как имеют право получить в обмен от государства новые квартиры.

Объекты, которые признаны культурным достоянием, охраняются законом и их изменение или реализация должна быть согласована с органами по охране памятников.

Как наложить обременение на квартиру

Обременение возникает не только в результате сделок или долговых обязательств, сам собственник имеет право ограничить перечень действий, которые можно проводить с недвижимостью. Такие меры часто используют арендодатели, чтобы исключить возможность мошенничества со стороны квартиросъемщиков.

По собственному решению обременение на квартиру могут наложить и наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны других родственников или лиц, которые имели доступ к документам на жилье.

Чтобы оформить ограничение прав, необходимо обратиться в Росреестр и предоставить доказательства, которые подтвердят необходимость проведения подобной процедуры.

Необходимые документы:

Виды обременений на квартиру

Ограничение в праве владения и пользования объектом недвижимости является обременением жилой недвижимости. Что это значит и как влияет на процесс купли-продажи объекта?

Обременения права собственности на квартиру

Обременением называется интерес третьих лиц, не являющимися официально зарегистрированными. Для приобретателя это грозит ограничением прав собственности в будущем, а для продавца могут в принципе возникать проблемы с реализацией объекта.

Обременение на квартиру — что это?

При выборе объекта жилой недвижимости следует проверить её на предмет обязательств и обременений. Это может быть арест, для снятия которого необходимо будет затратить много средств и усилий.

Kaк cнять обременение c квapтиpы, ecли ипoтeкa yжe пoгaшeнa

Согласно Федеральному закону № 122, ограничения на любые действия, связанные с объектом, получают и третьи лица. Например, при ипотечном объекте недвижимости разрешение по любым действиям с недвижимостью банк получает от кредитора.

Вид ограничений зависит от операции, совершаемой с объектом.

Виды обременения недвижимости

Вид ограничений зависит от операции, совершаемой с объектом.

При оформлении ипотеки жилье становится гарантом возврата средств, т. к. оно становится залогом. По выполнению всех условий договора банк снимет ограничения на регистрационные действия. Если же нарушены условия, то банк может реализовать объект недвижимости.

• Ограничение прав собственника по договору аренды

Сервитут – подчиненное положение, доступное лицам, неявляющимся собственниками (комната в коммуналке, офис).

• Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

Собственник может оформить доверенность на регистрационные действия третьим лицам. Документ требует заверения нотариусом и прекращает свое действие после подписания ДКП.

• Обременение по договору ренты

Рентой является передача права владения и пользования в обмен на регулярные платежи или услуги. Это может быть пожизненная рента с иждивением, помощью по хозяйству и т. п. Получить право собственности рентный должник может только после смерти собственника.

Несовершеннолетние получают защиту со стороны государства в части проведения процедур с недвижимостью, в которой имеют долю или являются собственниками. Органы опеки могут запретить сделку, если посчитают, что права лица, не достигшего 18 лет, ущемляются.

Это важно знать:  От чего зависит налог на квартиру

Обременения могут быть также связаны с арестом самого собственника или с его долговыми обязательствами. Такие ограничения назначаются по решению суда.

ВАЖНО! Объект недвижимости может быть признан архитектурным и историческим памятником, что само собой является ограничением для регистрационных действий. В случае вхождения недвижимость в список аварийного жилья также создается запрет на продажу. Любые действия с такого рода недвижимостью должны быть согласованы со структурами по охране культурного наследия.

Собственник вправе ограничить перечень операций, которые могут совершаться с его недвижимостью. Зачастую этим правом пользуются арендодатели, тем самым исключая возможность потери жилья.

А также такую процедуру могут произвести наследники от посягательств третьих лиц.

Для оформления обременения необходимо обратиться в:

1. Росреестр,
2. МФЦ «Мои документы»,
3. Посредством почты.

При этом важно предоставить неоспоримые доказательства ограничений.

Перечень документов:

1. Оригинал и паспорт заявителя,
2. Документ, подтверждающий право собственности,
3. Кадастровый номер объекта недвижимости,
4. Сведения о вступлении в наследство,
5. Согласие третьих лиц при необходимости.

Кто накладывает обременения

Оформить обременения могут:

• Собственник
• Кредиторы,
• Арендаторы,
• Получатели ренты и т. п.

Законодательством не утверждены ограничения по количеству обременений на один объект недвижимости.

Ограничение в праве владения и пользования могут возникать в процессе переоформления этих прав на другое лицо. В этой ситуации и всплывают различные негативные вопросы.

Только лишь по решению суда или судебного пристава возможно не заверять сделку. Как правило, такого рода ответственность регулирующие органы берут на себя.

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Опытные специалисты рекомендуют проверять недвижимость на предмет обременений до заключения договора купли-продажи. Бывают случаи, когда сам продавец скрывает информацию об ограничениях для получения крупной выгоды. И чтобы доказать свою правоту новому владельцу, придется обращаться в суд.

Проблемы возникающие, при покупке недвижимости с ограничением права:

1. Запрет на проживание,
2. Запрет на пользование и распоряжение жильем,
3. Запрет на выселение арендаторов,
4. Необходимость выплачивать долги прежнего собственника и т. п.

В случае, когда доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, следует получить одобрение на сделку у органов опеки и попечительства. Также следует убедиться, что ребенок выписан из жилой площади.

Наиболее тяжелой является ситуация, когда квартира с обременением приобретена по договору аренды или ренты. Такие вопросы решаются только лишь черед судебные инстанции и потребуют много затрат сил и средств.

Купля-продажа квартиры с обременением

Несмотря на вышеизложенное, многие все равно идут на приобретение недвижимости с обременением. Зачастую такие сделки связаны с ипотекой. Необходимо получить разрешение от банка на совершение сделки.

При возникновении потребности покупки недвижимости с обременением следует проконсультироваться с юристом, и обсудить это с кредитуемой организацией.

Лучше всего, когда продавец заранее снимает все ограничения с объекта недвижимости. Если же этого не происходит, следует отказаться от покупки. Даже если продавец предлагает заманчивую цену за жилую площадь.

Это важно знать:  Возврат подоходного налога с покупки квартиры пенсионерам

Процедура совершения сделки будет следующая:

1. Составление договора купли-продажи,
2. Заверение договора у нотариуса,
3. Получить разрешение у организации, наложившей обременение, на сделку.

С момента совершения сделки ответственность за обременения ложатся на нового владельца жилой недвижимости. Снять ограничения возможно, но это достаточно трудоемкая процедура, т. к. суд зачастую становится на сторону ответчика, который наложил обременение.

При покупке квартиры с обременением следует заключить договор с банком, иначе организация вправе подать иск в суд для аннулирования сделки.

Для избавления от обременений в первую очередь следует определить причину их образования:

• Судебное,
• Рентное,
• Ипотечное,
• Аренда.
• Доверительное управление.

Где и как проверить наличие обременения

Перед покупкой квартиры стоит проверить её на наличие любых негативных разбирательств. Проверить их наличие можно по:

• Выписке из ЕГРН на сайте Росреестра (обременения),

• Выписке из домовой книги, ФМС, Управляющая компания (количество собственников и прописанных людей),
• Посетить жилье и расспросить соседей (проверить, не сдана ли жилая недвижимость),
• Запросить справку в районной Администрации о принадлежности недвижимости к памятникам искусства или архитектуры,
• На сайте судебных приставов (наличие арестов).

ВАЖНО! Реестр содержит информацию только о тех лицах, о которых было упомянуто в договоре купли-продажи.

Стоимость услуг Росреестра составляет 250 рублей на сайте, 400 — на бумажном носителе.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

В случае отсутствия запрета суда на владение и пользование жилой недвижимостью собственник может сдать её в аренду для получения ежемесячного дохода. При этом если в ипотечном договоре указан запрет на сдачу жилья, то права собственника считаются ограничены.

Можно ли продать недвижимость с обременением?

Законодательством не запрещена продажа недвижимости с обременением. Главное, чтобы права всех участников сделки были юридически учтены. Запретом на продажу может служить только лишь арест или запрет на регистрационные действия.

Какие документы понадобятся

Перечень документов, необходимых для совершения сделки:

1. Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки,
2. Договор купли-продажи с перечнем обременений.
3. Выписка из домовой книги,
4. Квитанция об оплате госпошлины,
5. Передаточный акт,
6. Согласие кредитора на совершение сделки (по ипотечному обременению),
7. Согласие получателя ренты (по рентному обременению),
8. Решение суда о снятии ограничений,
9. Разрешение органов опеки и попечительства (при сделке с несовершеннолетним),
10. Согласие второго супруга при необходимости,
11. Доверенность (при доверительном управлении).

ДКП с обременением может заполняться в свободной форме. При этом в соответствии с  главой 30 ГК РФ существует перечень граф, которые должны быть внесены в документ:

1. ФИО всех членов сделки,
2. Адрес регистрации и фактического места жительства,
3. Данные документов, удостоверяющих личности всех участников сделки,
4. Наименование предмета договора,
5. Стоимость объекта,
6. Порядок и способы внесения оплаты,
7. Права и обязанности сторон,
8. Список приложенных документов,
9. Подписи сторон,
10. Дата составления.
11. Иные условия на усмотрение.

Нотариусу города _____
В компетентные органы города ________

Это важно знать:  Нужно ли платить за капитальный ремонт

 В  Учреждение  юстиции  по  государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним на территории города ____________

 ЗАЯВЛЕНИЕ

 город __________,  _______________________________ две тысячи четвёртого года

Я, _____________________________________________________________________________ г.р.,

паспорт _______________________ , выдан _____________________________________________________ ____________________________ с регистрацией по месту жительства по адресу: _______________________ _____________________________________________________________________________________

настоящим выражаю своё согласие на покупку (продажу) моим супругом

_____________________________________________________________________________ г.р.,

паспорт _______________________ , выдан _____________________________________________________ ____________________________ с регистрацией по месту жительства по адресу: _______________________ _______________________________________________________________________________________

Свидетельство о заключении брака _____ № ________, выдано _____________________________ __.__. ______ года,

за цену и на условиях по своему усмотрению квартиры, находящейся по адресу:

  город Москва,_______________________________________________________________________

             статей 34, 35 Семейного Кодекса мне нотариусом разъяснено.

Российская Федерация. Город _______________.

__________________________________  две тысячи  четвёртого  года.

Я, __________________________________________________, нотариус города _________, свидетельствую подлинность подписи гр. _______________ __________ ____________, которая сделана в моём присутствии после прочтения текста вслух. Личность подписавшего заявление установлена, дееспособность и факт регистрации брака проверены.

             Зарегистрировано в реестре за  №  ____________

             Взыскано по тарифу:    ______________________

             Нотариус:

Что означает обременение при покупке квартиры : правовые аспекты и риски для покупателя

Новый владелец недвижимости с обременением берет на себя следующие риски:

1. Может возникнуть необходимость в оплате долгов,
2. Несет ответственность перед банком,
3. Возможно расторжение ДКП,
4. На право собственности могут претендовать лица, вернувшиеся со срочной службы или отсидевшие в тюрьме,
5. О правах на жилую площадь могут заявить кредиторы или сервитуты,
6. При расторжении ДКП все расходы на себя берет новый собственник.

ВЫВОД: При выборе объекта недвижимости и оформлении сделки купли-продажи следует обратиться к профессионалам в сфере недвижимости во избежание неприятных ситуаций и судебных разбирательств.

Следующая

Обременения права собственности на квартиру

Последнее обновление: 16.06.2018

Обременением называют любое ограничение права собственности на квартиру. В этом случае говорят, что квартира обременена правами третьих лиц. Что это значит в разрезе сделки купли-продажи, и чем это грозит Продавцу и Покупателю?

Сделка купли-продажи квартиры с обременением означает, что в ней (в сделке) присутствуют интересы и законные права тех субъектов, которые не являются ее титульными (т.е. официально зарегистрированными) собственниками.

Эти права третьих лиц в сделке создают проблемы как Продавцу, так и Покупателю. Продавцу квартиры это может грозить дополнительными сложностями при продаже, а Покупателю – может поднести неприятный сюрприз в виде ограничения его прав собственности.

Обременение как бы привязано к самой квартире неким грузом, и при смене ее собственника, остается на ней «висеть» до тех пор, пока от него не избавятся.

Поясним подробнее – что к чему, и как с этим бороться.

Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.

Что такое обременение прав на квартиру?

Законодательно ограничение (обременение) права собственности на недвижимость было дано в статье 1, ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который благополучно канул в лету (т.е. утратил силу). Но мы напомним, в чем там суть – своими словами.

Обременение, наложенное на квартиру, означает, что лица (как физические, так и юридические), не являющиеся собственниками объекта недвижимости, тем не менее, имеют определенные права в отношении этого объекта. Например, право пользования или право залога. Кроме того, обременить квартиру могут и административные санкции, наложенные на имущество конкретного владельца (запреты, аресты).

Из-за этого собственник квартиры не может в полной мере реализовать свои права на владение, пользование и распоряжение своей недвижимостью до снятия обременения.

Каждому Покупателю перед сделкой купли-продажи необходимо узнать, наложено ли обременение на квартиру, и есть ли какие-нибудь ограничения прав собственности на нее. Как это сделать? Об этом ниже.

Кто должен платить риэлтору – Покупатель квартиры или Продавец? Практика рынка – см. по ссылке.

Какие бывают обременения прав на квартиру?

Права собственника могут быть ограничены разными способами и по разным причинам. Большинство обременений объектов недвижимости требуют обязательной регистрации в Росреестре, но бывают и такие, которые не регистрируются в реестре прав.

Регистрируемые обременения права собственности на жилую площадь могут возникать как в результате заключения договоров (т.е. по воле собственника), так и в результате выпуска акта уполномоченного законом органа, а также в результате решения суда (т.е. независимо от воли собственника).

Обременения прав, регистрируемые в Росреестре

В случае с квартирами, регистрируемые обременения возникают в результате:

• Залога квартиры под кредит (квартира заложена банку по договору ипотеки);
• Продажи квартиры в рассрочку (квартира остается в залоге у Продавца до выплаты ему всей суммы);
• Заключение долгосрочного (более года) договора аренды квартиры или договора безвозмездного пользования (с регистрацией этого договора в Росреестре);
• Заключения договора доверительного управления (например, опекуном в интересах подопечного, в соответствии со ст.38 ГК РФ);
• Заключения Договора пожизненного содержания с иждивением (в этом случае квартира обременяется рентой, точнее – обязательством выплаты ренты);
• Запрета на совершение регистрационных действий с квартирой (например, на время ведения следствия);
• Наложения ареста на квартиру (судебным решением, в результате, например, взыскания по долгам собственника квартиры).

Записи об этих ограничениях прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому любая попытка зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры наткнется на требование Росреестра о согласии на сделку третьих лиц, либо о разрешении соответствующих органов, либо – в регистрации будет отказано.

Регистрируемые ограничения (обременения) права собственности на квартиру могут появляться по следующим причинам:

1. на основании прямого указания в законодательстве (например, ипотека в силу закона);
2. на основании договора или соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды);
3. на основании распоряжения местных административных или государственных органов (в т.ч. органов опеки и попечительства);
4. на основании судебного решения.

Некоторые обременения допускают продажу квартиры, а некоторые – нет. Например, заложенную под кредит квартиру можно продать с согласия залогодержателя (кредитора). А вот квартиру с наложенным арестом продать не получится, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Как оформить задаток при покупке квартиры – смотри в этой заметке.

Обременения прав, НЕ регистрируемые в Росреестре

Не все обременения прав регистрируются в Росреестре. Например, права пользования квартирой (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии) – тоже обременяют недвижимость, но регистрации не подлежат. Почему так? Сложно сказать. Так уж повелось, и это нужно учитывать.

О наличии прав пользования (проживания, «прописки по адресу») Покупатель квартиры может узнать из специального документа – Выписки из Домовой книги. Как она выглядит, где и как ее получать – см. по ссылке.

Кроме того, в Росреестре не регистрируется обременение квартиры коммерческим наймом, если договор заключен на срок меньше года.

Существуют и другие обременяющие квартиру права, которые имеют люди, не являющиеся ее титульными (т.е. зарегистрированными) собственниками. Например, это:

Во всех этих случаях люди, которые формально не являются собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее даже после ее продажи. Тогда сделку могут признать недействительной, и Покупатель лишится своего права собственности.

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

Как узнать есть ли обременение на квартиру?

Если речь идет о регистрируемых в Росреестре обременениях, то проверить это может любой человек – это общедоступная информация.

Достоверно узнать по адресу квартиры имеет ли она какие-либо зарегистрированные обременения (ограничения прав), можно двумя путями:

1. сделать онлайн-запрос сведений по объекту недвижимости через интернет на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» – здесь; либо
2. заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на том же сайте Росреестра (здесь), или в МФЦ «Мои документы» или на нашем сайте (ЗДЕСЬ).

В первом случае сведения предоставляются моментально и бесплатно.

Прямо на сайте Росреестра, в режиме онлайн выдается краткая информационная справка о площади квартиры и ее кадастровой стоимости.

А в графе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности на квартиру, а также обременения, если таковые имеются.

Правда, бывает, что некоторые сведения из этого «онлайн-окна» и из официальной Выписки ЕГРН не совпадают (загадочное явление, вводящее в ступор). Поэтому опытные риэлторы ориентируются всегда на данные официальной выписки из реестра.

Срок получения Выписки ЕГРН зависит от способа ее заказа. При обращении в отделения Росреестра – срок получения до 3-х рабочих дней. При обращении в МФЦ – до 7 рабочих дней. При заказе Выписки ЕГРН через наш сайт – ее можно получить в течение часа (примерно).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

В официальной Выписке из ЕГРН, в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» отдельным блоком указаны «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Там указываются вид зарегистрированного обременения, номер и дата его регистрации, а также сведения о физлицах или юрлицах, в пользу которых это обременение установлено, и указывается на каком основании оно было наложено.

Если обременения на квартиру отсутствуют, то в этом блоке Выписки ЕГРН мы увидим фразу «не зарегистрировано».

Как это выглядит в самой выписке можно увидеть на нашем сайте – в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Если Покупатель обнаружил зарегистрированное ограничение/обременение в выписке из реестра, то ему следует потребовать от Продавца квартиры урегулировать этот вопрос, и снять это обременение до сделки. Правда, бывают случаи, когда квартиру можно сознательно купить с обременением (об этом ниже).

Как узнать, снято ли обременение с квартиры? Очень просто. Сначала выясняем у Продавца, решил ли он этот вопрос, а потом проверяем.

Например, он расплатился по своим долгам и снял арест со своего недвижимого имущества (квартиры).

Чтобы это проверить, нам нужно снова заказать свежую Выписку из ЕГРН, и убедиться, что в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит фраза – «Не зарегистрировано».

А для контроля правильности своих действий, Покупателю пригодится дополнительная консультация юриста, применительно к условиям конкретной сделки.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Можно ли продать квартиру с обременением?

Можно. Но осторожно. И не всегда. Например, продать квартиру с наложенным на нее арестом нельзя. В большинстве других случаев обременение допускает передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения (например, ипотеки).

Продажа квартиры с обременением – это нормальная (хотя и редкая) практика рынка. Главное, чтобы Покупатель об этом знал и понимал, что его право собственности будет ограничено (стеснено) до тех пор, пока обременение не будет снято.

Квартиры с обременением покупают, например, в таких случаях:

• Продавец квартиры еще не выплатил за нее ипотечный кредит, и продает ее вместе с долгом и залогом (обременением);
• Покупатель купил квартиру в рассрочку (до выплаты всей суммы квартира находится в залоге у Продавца);
• Квартира продается вместе с живущими в ней по договору аренды арендаторами (Покупатель становится на место арендодателя);
• Квартира продается с обременением рентой (Покупатель становится на место плательщика ренты, с согласия получателя ренты).

Если квартира продается с каким-либо обременением, то оно должно быть отражено в Договоре купли-продажи квартиры отдельным пунктом. А в случае с ипотекой, заключается еще и отдельный кредитный договор Покупателя с банком.

Как продавать квартиру, находящуюся в ипотеке – см. в отдельной заметке.

Как снять обременение с квартиры в Росреестре?

Если речь идет о зарегистрированных обременениях, то они снимаются путем обращения собственника квартиры в Росреестр с соответствующим заявлением. Ограничение права снимается только если устранена повлекшая его причина. Подтверждающие это документы будут служить основанием для удаления записи об обременении из государственного реестра прав.

Например, собственник квартиры погасил ипотечный кредит, получил справку из банка с подтверждением этого, и передал ее в Росреестр (прямо в отделение или через МФЦ) вместе с заявлением о снятии обременения со своей квартиры. Тогда Росреестр удаляет запись о залоге объекта недвижимости, квартира становится свободной от прав третьих лиц, и поступает в полное распоряжение владельца.

Если снять с квартиры обременение не получается обычным путем, то собственник может сделать это в судебном порядке (при наличии доказательств). Тогда судебное решение также передается в Росреестр и служит основанием для снятия любого ограничения права (в т.ч. ареста недвижимого имущества).

Внесение записи в реестр прав о снятии обременения на квартиру происходит в течение 3-х дней с момента подачи заявления. Госпошлина за это не взимается.

Если же речь идет о нерегистрируемых обременениях, то Покупателю в процессе проверки документов на квартиру, нужно потребовать от Продавца соблюдать правила проведения сделки купли-продажи, и устранить все причины, по которым третьи лица могут предъявить свои права. Например – выписать всех членов своей семьи из квартиры, расторгнуть договор аренды (если он был с кем-то заключен), получить разрешение супруги на сделку, и т.п. Как все это делать – рассказано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).